Price ou SAC no pós-chaves: a diferença

Price e SAC são as duas formas mais comuns de dividir um saldo em parcelas com juros. Na Tabela Price, a parcela é igual do primeiro ao último mês, e no começo quase tudo o que você paga é juro. No SAC, o Sistema de Amortização Constante, a parte que abate a dívida é sempre a mesma, então a parcela começa mais alta e diminui todo mês. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC termina com menos juro pago no total.

No pós-chaves, isso importa porque o saldo que sobra na entrega costuma ser grande e o prazo, longo. A escolha do sistema muda quanto sai do seu bolso nos primeiros anos e quanto você ainda deve se quiser vender no meio do caminho.

Antes do exemplo: duas palavras

Toda parcela tem duas partes.

• Juros: o preço do dinheiro naquele mês, calculado sobre o saldo que ainda falta.
• Amortização: a parte que efetivamente reduz a dívida.

Price e SAC só diferem na forma de distribuir essas duas partes ao longo do tempo. Quem entende isso entende o resto.

O exemplo, com números inventados

Os números abaixo são inventados, escolhidos só para a conta ficar fácil de acompanhar. Não são taxa nem prazo de nenhuma construtora. E, para isolar o efeito do sistema, o exemplo ignora a correção monetária, que na vida real se soma aos juros.

Imagine um saldo de R$ 100.000, juros de 1% ao mês e 60 parcelas mensais.

No SAC

A amortização é o saldo dividido pelo número de parcelas: R$ 1.666,67 por mês, sempre.

• Primeira parcela: R$ 1.666,67 de amortização mais R$ 1.000 de juros (1% de R$ 100.000) = R$ 2.666,67.
• Última parcela: R$ 1.666,67 mais o juro sobre o pouco que sobrou = R$ 1.683,33.
• Juros pagos no total: R$ 30.500.

Na Price

A parcela é calculada para ser constante: R$ 2.224,44 do primeiro ao sexagésimo mês.

• Na primeira parcela, R$ 1.000 são juros e só R$ 1.224,44 abatem a dívida.
• Com o tempo, a parte de juros cai e a de amortização sobe, mas a soma não muda.
• Juros pagos no total: cerca de R$ 33.467.

O que o exemplo mostra

Três coisas que a planilha da construtora nem sempre deixa claro:

1. A Price começa mais leve. No primeiro mês, ela custa uns R$ 440 a menos que o SAC. Por isso é a escolha de quem tem o orçamento apertado logo depois da entrega.
2. O SAC fica mais barato a partir de certo ponto. Neste exemplo, a parcela do SAC passa a ser menor que a da Price no 28º mês, e segue caindo até o fim.
3. O saldo devedor cai mais rápido no SAC. Depois de 24 parcelas, quem está no SAC deve R$ 60.000. Quem está na Price ainda deve cerca de R$ 66.970. Essa diferença aparece na hora de quitar ou vender.

No total, a diferença de juros neste exemplo fica perto de R$ 3.000. Em saldo maior, taxa maior ou prazo mais longo, ela cresce.

E a correção monetária?

No pós-chaves com a construtora, é comum o saldo ser corrigido por um índice além dos juros. O sistema de amortização não muda isso: os dois sistemas aplicam a correção sobre o saldo.

O efeito prático é que na Price o saldo corrigido demora mais a cair, porque a amortização dos primeiros meses é pequena. Em período de índice alto, pode acontecer de o extrato, um ano depois da entrega, mostrar um saldo quase igual ao do primeiro mês. Não é erro de cálculo, é a combinação de Price com correção. Para ler esse documento linha a linha, veja como ler o extrato de saldo da construtora.

Onde descobrir qual sistema o seu contrato usa

Não precisa adivinhar. A Lei 4.591/1964, no art. 35-A, exige que os contratos de unidade em incorporação comecem por um quadro-resumo. O inciso VII desse artigo manda informar as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o período de incidência e o sistema de amortização. O inciso V pede os índices de correção e o período de cada um.

Ou seja: está na primeira página do contrato. Se o quadro-resumo não diz se é Price ou SAC, pergunte por escrito antes de assinar, e peça a simulação parcela a parcela.

O erro que mais acontece

Comparar só a primeira parcela.

A pessoa recebe duas propostas, vê que a Price cabe no orçamento e o SAC não, e escolhe a Price sem olhar o resto. Às vezes é a decisão certa. Mas ela deveria ter sido tomada olhando três números, não um:

• a parcela inicial;
• o total de juros no prazo;
• o saldo devedor no momento em que você pretende vender, quitar ou refinanciar.

Quem compra para revender em poucos anos sente mais o terceiro número. Quem vai segurar até o fim sente mais o segundo.

Antecipar parcelas muda a conta

Se o contrato tem juros, você pode antecipar. O Código de Defesa do Consumidor, no art. 52, § 2º, assegura a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Na prática, todo valor antecipado deixa de pagar juro dali em diante, nos dois sistemas. Antes de antecipar, peça à construtora a simulação por escrito e confira se ela abateu o prazo ou o valor das parcelas restantes. As duas opções existem, e o efeito no total é diferente.

Quando cada um costuma fazer sentido

Price tende a servir a quem precisa da menor parcela possível logo depois das chaves, por exemplo porque ainda vai mobiliar, pagar ITBI e registro ou está esperando o primeiro aluguel.

SAC tende a servir a quem aguenta uma parcela maior no começo e quer pagar menos juro no total, ou pretende vender ou refinanciar com saldo menor.

Se o plano é levar esse saldo a um banco depois, o caminho e os motivos que travam esse financiamento estão em financiamento na entrega das chaves. E se você está comprando um repasse que já vem com financiamento da construtora, a análise do contrato está em repasse com financiamento da construtora.

O que fazer agora

Pegue o quadro-resumo do seu contrato, ou da proposta que está na mesa, e procure três linhas: sistema de amortização, taxa de juros e índice de correção. Depois peça à construtora a simulação nos dois sistemas, com saldo devedor mês a mês. Marque na tabela o mês em que você imagina vender ou quitar e compare o saldo nos dois. É essa linha, mais do que a primeira parcela, que diz qual sistema é melhor para você.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.