Repasse ou distrato: qual custa menos para sair

Na maioria dos casos, o repasse custa menos que o distrato. No distrato, a construtora pode reter uma parte do que você pagou como multa e devolver o resto só depois de um prazo que pode chegar ao habite-se. No repasse, você vende a sua posição no contrato para outra pessoa e recebe dela, normalmente antes, com o custo do deságio e da taxa de cessão.

"Na maioria dos casos" não é "sempre". A conta depende de quanto você já pagou, de como o seu contrato foi escrito e de quanto a sua unidade vale hoje perto da tabela. Vale fazer a conta antes de mandar o e-mail para a construtora.

O que a lei permite reter no distrato

Para contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, a regra está no artigo 67-A da Lei 4.591/1964. Ele vale tanto para o distrato quanto para a resolução por inadimplemento do comprador. Do valor que você pagou, corrigido pelo índice do contrato, a construtora pode descontar:

• a comissão de corretagem, integralmente;
• a multa contratual, limitada a 25% do que foi pago;
• se você já recebeu as chaves, impostos, condomínio e uma taxa de fruição pelo tempo de uso. Na planta, sem posse, esses itens em geral não entram.

Quando a incorporação está sob patrimônio de afetação, o teto da multa sobe para 50% do valor pago. Os tribunais têm exigido que a afetação esteja averbada no registro de imóveis e que a cláusula esteja expressa no contrato. O que é a afetação e como conferir na matrícula está em patrimônio de afetação: o que é.

O texto completo da lei, com a discussão nos tribunais, está em distrato: o que diz a Lei 13.786/2018. Aqui o foco é a decisão.

Quando o dinheiro volta

Este é o ponto que muita gente ignora e que costuma decidir a escolha.

• Com patrimônio de afetação: a devolução é em até 30 dias depois do habite-se. Se a obra está no começo, você espera a obra acabar para receber.
• Sem patrimônio de afetação: a devolução é em parcela única, 180 dias depois do distrato.
• Se a construtora revender a sua unidade antes desses prazos, o valor devido a você deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Ou seja: no distrato você perde uma parte e ainda empresta o resto à construtora, sem juros, pelo prazo da lei.

A conta lado a lado

Um exemplo com números inventados, só para mostrar a mecânica. Contrato de R$ 600 mil, dos quais você já pagou R$ 150 mil.

Distrato, sem afetação, com multa no teto:

• Multa de até R$ 37,5 mil (25% de R$ 150 mil), mais a corretagem, se o contrato a prevê.
• Você recebe no máximo R$ 112,5 mil, menos a corretagem, corrigidos pelo índice do contrato.
• O dinheiro chega 180 dias depois do distrato.

Distrato, com afetação e cláusula de 50%:

• Multa de até R$ 75 mil.
• Você recebe no máximo R$ 75 mil, menos a corretagem.
• O dinheiro chega até 30 dias depois do habite-se.

Repasse:

• Você vende a posição por R$ 150 mil menos o deságio que precisar dar para fechar rápido. Suponha R$ 15 mil.
• Paga a taxa de cessão da construtora, se o contrato puser essa taxa por sua conta. Suponha R$ 6 mil.
• Paga a comissão do corretor que achou o comprador. Suponha R$ 8 mil.
• Você recebe R$ 121 mil, no ato da cessão, depois que a construtora aprova o comprador.

Troque os números pelos do seu contrato. O que o exemplo mostra é a estrutura: no distrato, o custo é uma fatia fixa do que você pagou e o prazo é da lei. No repasse, o custo é o que o mercado exigir e o prazo depende de achar comprador.

A própria lei aponta para o repasse

O mesmo artigo 67-A tem um parágrafo pouco lido: a multa não incide se o comprador que quer sair encontrar um substituto que assuma os direitos e obrigações do contrato, com anuência da construtora e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador.

Na prática, é o repasse. A lei reconhece que trazer alguém para o seu lugar é melhor para todo mundo do que desfazer o contrato. Use isso na conversa com a construtora: se ela resiste a aceitar a cessão, lembre que a alternativa para ela também tem custo.

Quando o distrato pode ganhar

O repasse nem sempre é a melhor saída.

• Unidade muito acima da tabela atual. Se a construtora hoje vende a mesma planta mais barato do que você pagou, o deságio para alguém aceitar o seu contrato pode passar da multa.
• Pouco pago. Com poucas parcelas quitadas, a multa sobre o valor pago é pequena em reais, e a taxa de cessão, se for fixa, pesa mais.
• Distrato negociado. A lei permite que as partes, de comum acordo, combinem condições diferentes em instrumento específico de distrato. Há construtora que prefere receber a unidade de volta para revender pela tabela nova e aceita reter menos. Pergunte.
• Contrato anterior à lei. Para contratos assinados antes da Lei 13.786/2018, o STJ entende que ela não se aplica. Vale a jurisprudência anterior, com a Súmula 543, que manda restituir as parcelas de imediato, de forma integral se a culpa for da construtora ou parcial se for do comprador. O resultado pode ser bem diferente do exemplo acima.

O que pedir antes de decidir

1. O extrato do contrato emitido pela construtora, com valor pago corrigido e saldo devedor.
2. A cláusula de distrato do seu contrato, com o percentual de multa escrito.
3. A matrícula do empreendimento, para ver se há patrimônio de afetação averbado.
4. A tabela atual da construtora para uma unidade equivalente. Ela diz quanto deságio o seu repasse vai exigir.
5. A regra de cessão do contrato: se é permitida, quanto custa e quem paga.

Com esses cinco documentos, a conta do exemplo deixa de ser hipotética. O passo a passo da transferência, se o repasse ganhar, está em como funciona um repasse de imóvel na planta.

O erro que mais acontece

Mandar o pedido de distrato antes de testar o repasse. Uma vez formalizado o distrato, a unidade volta para a construtora, e a opção de vender a posição acaba. O caminho inverso é sempre possível: tentar o repasse por algumas semanas e, se não aparecer comprador no preço que vale a pena, partir para o distrato com a conta pronta.

O que fazer agora

Junte os cinco documentos da lista e faça as duas contas com os seus números: quanto volta no distrato e em que data, e qual é o deságio máximo que deixa o repasse melhor que isso. Esse deságio máximo é o seu piso de negociação. Com ele na mão, a decisão deixa de ser impulso e vira comparação.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.