Apartamento antigo no Centro de BC: checagens
Vai comprar apartamento antigo no Centro de Balneário Camboriú? Garagem, elevador, fachada e regularização: o que checar e o que pedir antes da proposta.
Apartamento antigo no Centro de Balneário Camboriú costuma custar menos que o lançamento ao lado e oferecer metragem maior. O desconto, porém, quase sempre tem motivo. Os quatro pontos que mais pesam num prédio mais velho são garagem, elevador, fachada e regularização, e cada um deles pode virar uma conta que o comprador só descobre depois de assinar. Este texto é a lista do que conferir, do que pedir por escrito e de como usar o que encontrar na negociação.
O prédio antigo pode ser um ótimo negócio. Ele só exige que você olhe para o que o anúncio não mostra.
Por que o Centro tem tanto prédio antigo
O Centro é onde fica a Praia Central e onde a cidade se formou. É natural que ali convivam prédios de várias décadas com torres recentes. Para quem compra, isso cria uma oferta grande de usados, de vários tamanhos e idades, numa localização que resolve a rotina a pé.
O preço menor reflete, em parte, o que o prédio vai pedir de investimento nos próximos anos. Saber quanto é essa conta é o que separa a compra boa da compra cara.
1. Garagem
É o problema mais comum em prédio antigo, e o mais difícil de resolver depois.
O que conferir:
- Se a vaga existe na matrícula. Vaga pode ser uma unidade autônoma, com matrícula própria, ou uma área de uso comum. Isso muda se ela pode ser vendida, alugada e se está garantida a você.
- Se a vaga é determinada ou rotativa. Vaga rotativa, sorteada ou "por ordem de chegada" é uma fonte permanente de briga.
- O tamanho real. Prédio antigo foi projetado para carros menores. Leve a medida do seu carro e manobre na visita.
- Se a vaga é presa. Vaga que depende de outro carro sair para liberar a sua pesa na rotina e na revenda.
- Se há vaga. Há prédio antigo que não tem garagem para todas as unidades. Pergunte antes de supor que a vaga vem junto.
2. Elevador
Elevador velho é custo certo, só não se sabe quando.
O que perguntar ao síndico:
- A idade dos elevadores e a data da última modernização.
- Qual empresa faz a manutenção e se o contrato está em dia.
- Se há orçamento ou discussão em ata sobre troca ou modernização.
Modernização de elevador é uma das obras mais caras de um condomínio, e costuma ser paga por chamada extra. Se ela está prevista, a conta vai chegar ao novo dono.
3. Fachada e estrutura
Perto do mar, a maresia acelera o desgaste de concreto, ferragens e esquadrias. Em prédio antigo, isso aparece com o tempo.
O que observar na visita:
- Fissuras, manchas de ferrugem e pedaços de reboco caindo na fachada.
- Estado das sacadas, guarda-corpos e esquadrias.
- Infiltração nas paredes externas do apartamento e no teto do último andar.
- Telas ou redes de proteção na fachada, que às vezes indicam risco de queda de material.
O que pedir:
- Se existe laudo de inspeção predial recente e o que ele recomendou.
- A data da última obra de fachada e se há outra prevista.
- O estado das instalações elétricas e hidráulicas das áreas comuns. Prédio antigo pode ter rede elétrica que não comporta ar-condicionado em todos os cômodos.
4. Regularização
Prédio antigo às vezes tem diferença entre o que foi aprovado e o que existe. Isso afeta financiamento, seguro e revenda.
O que conferir na documentação:
- Matrícula atualizada do apartamento, com a área e o número de vagas que constam nela. A forma de ler esse documento está em como ler a matrícula de um imóvel.
- Habite-se do prédio e se ele está averbado.
- Certificado de vistoria do Corpo de Bombeiros em dia. Prédio antigo pode ter pendências de sistema de incêndio que exigem obra.
- Reformas no apartamento, como paredes retiradas, sacada fechada ou cozinha aberta. Pergunte se foram aprovadas pelo condomínio e se mexeram em estrutura.
Se a área real é diferente da matrícula, ou se há vaga no uso que não aparece no registro, isso precisa ser resolvido ou precificado antes da proposta. A lista completa de documentos que o vendedor deve apresentar está em documentos para vender imóvel usado.
O que pedir ao condomínio
O condomínio diz muito sobre o prédio antigo. Peça, antes da proposta:
- Atas das assembleias dos últimos dois ou três anos. É ali que aparecem as obras discutidas e não feitas.
- Previsão de chamadas extras e saldo do fundo de reserva.
- Declaração de quitação da unidade.
- Convenção e regimento, inclusive a regra sobre locação de temporada.
O detalhamento de cada um desses papéis e de como pedir sem travar o negócio está em apartamento usado: o que pedir ao condomínio.
Como usar o que você encontrar
Cada problema encontrado é um argumento de preço, não necessariamente um motivo para desistir.
- Liste as obras previstas ou prováveis: elevador, fachada, sistema de incêndio, rede elétrica.
- Peça uma estimativa ao síndico ou a um profissional para cada item, e calcule a parte que cabe à sua fração.
- Desconte da proposta, por escrito, explicando de onde vem o número.
- Se a chamada extra já foi aprovada em assembleia, combine no contrato quem paga: vendedor ou comprador.
O vendedor de prédio antigo, em geral, já ouviu essas objeções. Uma proposta com os documentos na mão tende a ser levada a sério.
O erro que mais acontece
Comparar o preço do metro do apartamento antigo com o do lançamento e concluir que é barato. A comparação certa é com outros usados de idade parecida, no mesmo trecho, e já somando as obras previstas. A comparação entre os trechos da orla está em Barra Sul, Centro ou Pioneiros.
O que fazer agora
Antes da segunda visita, peça ao corretor as atas dos últimos anos e a matrícula atualizada. Leia as atas procurando três palavras: elevador, fachada e bombeiros. Se as três aparecerem com obra pendente, faça a conta antes de fazer a proposta.