Documentos para vender imóvel usado

Para vender um imóvel usado, pronto e registrado, o corretor deve pedir ao proprietário, antes de anunciar: a matrícula atualizada, os documentos pessoais de todos os donos, a situação do IPTU, a declaração de quitação do condomínio e as certidões que mostram se há ação, dívida ou restrição que trave a venda. É a parte chata da captação, e é a que evita o pior cenário: comprador encontrado, proposta aceita e negócio travado no cartório.

A lista abaixo vale para imóvel com escritura e matrícula. Unidade na planta, vendida por cessão de contrato, tem outro dossiê.

1. Matrícula atualizada

É o documento central. A certidão de inteiro teor da matrícula, emitida pelo registro de imóveis da circunscrição, mostra:

• Quem é o proprietário registrado, e se bate com quem está vendendo.
• Se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outra restrição.
• Se a construção está averbada, e com a área que o proprietário diz ter.
• Se houve casamento, divórcio ou óbito que mudou a titularidade e ainda não foi averbado.

Peça uma certidão recente. Uma matrícula antiga não mostra o que foi registrado depois. Se você ainda tem dúvida de como interpretar o documento, o passo a passo está em como ler a matrícula do imóvel.

O que o corretor confere de cara: o nome do vendedor é o mesmo da matrícula? A área privativa do anúncio é a da matrícula? Há algum ônus ativo? Qualquer resposta diferente do esperado precisa ser resolvida antes de o imóvel ir ao mercado.

2. Documentos pessoais de todos os proprietários

• Documento de identidade e CPF de cada titular.
• Certidão de casamento ou de nascimento atualizada. O estado civil define quem precisa assinar. Imóvel de pessoa casada, conforme o regime de bens, exige a assinatura do cônjuge mesmo que só um nome esteja na matrícula.
• Se o vendedor é pessoa jurídica: contrato social, última alteração e documento de quem assina por ela.
• Se alguém assina por procuração: a procuração pública, recente, com poderes específicos para vender aquele imóvel.

O erro mais comum é descobrir na véspera da escritura que o vendedor se divorciou e a partilha nunca foi registrada. Pergunte o estado civil na primeira conversa e peça a certidão logo.

3. IPTU

Peça a certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura, ou a certidão de situação fiscal do imóvel, conforme o nome que o município usa.

A razão é legal. O art. 130 do Código Tributário Nacional diz que os impostos sobre a propriedade do imóvel passam para o adquirente, salvo quando a prova de quitação constar do título. Comprador bem orientado não assina sem essa prova, e o tabelião costuma pedir a certidão na escritura.

Aproveite e peça o carnê do ano: ele mostra a área que a prefeitura considera, que nem sempre bate com a da matrícula. Diferença grande costuma indicar construção ou ampliação não averbada.

4. Condomínio

Peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora, com a ata que comprova o mandato de quem assina.

A dívida de condomínio acompanha o imóvel. O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Comprador que descobre isso depois da escritura vai atrás do vendedor e, muitas vezes, do corretor que não avisou.

Peça também, se o comprador quiser, a última convenção, o regimento interno e as atas recentes. Assembleia que aprovou obra cara ou chamada extra é informação que influencia o preço.

5. Certidões do vendedor

A matrícula concentra boa parte das informações sobre o imóvel, e a lei vem reforçando esse princípio da concentração na matrícula. Mesmo assim, é prática prudente pedir certidões do vendedor, porque elas mostram se há algo que ainda não foi levado à matrícula e que pode afetar o negócio. As mais comuns:

• Certidões de distribuição de ações cíveis na Justiça estadual e na Justiça federal, no domicílio do vendedor e no local do imóvel.
• Certidão negativa de débitos trabalhistas.
• Certidão de débitos federais (Receita e Procuradoria).
• Se o vendedor é empresário ou tem empresa, certidões da empresa.

Uma certidão positiva não mata o negócio. Ela pede explicação e, quase sempre, análise de advogado. O que não pode é descobrir depois da assinatura. Foi exatamente esse tipo de falha que levou o STJ a afastar a comissão de corretores num caso conhecido, tratado em quando o corretor responde pelo negócio.

6. Documentos do imóvel em si

• Habite-se ou documento equivalente da prefeitura, especialmente em casa ou imóvel com ampliação.
• Planta aprovada, se houver, para conferir o que foi construído.
• Contas recentes de luz, água e gás, para mostrar que não há débito e para o comprador entender o custo de manter.
• Escritura anterior, que ajuda a entender a história do imóvel e o valor de aquisição do vendedor, que interessa ao cálculo do imposto dele.

Como pedir sem afastar o proprietário

O proprietário não quer passar uma semana juntando papel para um imóvel que ainda nem foi anunciado. Algumas práticas ajudam:

1. Mande a lista por escrito na captação, explicando que é para evitar surpresa na hora da venda.
2. Ofereça-se para emitir o que é público. Muitas certidões saem pela internet com CPF ou número do imóvel.
3. Peça primeiro o que pode travar. Matrícula e certidão de casamento antes de tudo. Se elas tiverem problema, o resto espera.
4. Explique que certidão tem validade. Algumas vão precisar ser renovadas na escritura. O objetivo agora é descobrir problema, não arquivar papel.

O que acontece depois da proposta aceita, até o registro, está em do aceite ao registro: o papel do corretor.

O que fazer agora

Transforme esta lista num modelo de mensagem que você manda a todo proprietário na captação, com a matrícula e a certidão de casamento no topo. No próximo imóvel, só anuncie depois de ter a matrícula em mãos e de ter conferido nome, área e ônus. É meia hora de leitura que economiza semanas de negócio parado.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.