Arras: sinal confirmatório ou penitencial?

Arras é o nome que o Código Civil dá ao sinal: o dinheiro, ou outro bem móvel, que uma parte entrega à outra quando o negócio é fechado. Elas podem ser confirmatórias, quando o sinal reforça o compromisso e quem desiste responde por isso, ou penitenciais, quando o contrato dá às partes o direito de desistir e o sinal vira o preço da desistência. A regra está nos arts. 417 a 420 do Código Civil.

A diferença decide quanto custa voltar atrás. E ela quase nunca é discutida na hora em que o cheque ou o Pix sai.

Arras confirmatórias: a regra quando nada é dito

Se o contrato não fala em direito de arrependimento, as arras são confirmatórias. Elas dizem que o negócio está fechado, e as consequências são estas:

• O negócio se cumpre: o sinal é devolvido ou abatido do preço, se for do mesmo gênero da prestação principal (art. 417). Na compra de imóvel, sinal em dinheiro vira parte do pagamento.
• Quem deu o sinal desiste ou não cumpre: a outra parte pode considerar o contrato desfeito e ficar com o sinal (art. 418, I).
• Quem recebeu o sinal desiste ou não cumpre: quem pagou pode desfazer o contrato e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II). Na prática, o sinal em dobro, corrigido.

E há um ponto que muita gente desconhece. Com arras confirmatórias, o sinal é o mínimo, não o teto. A parte prejudicada pode pedir indenização suplementar, se provar prejuízo maior, ou pode exigir que o contrato seja cumprido, com perdas e danos (art. 419).

Em outras palavras: quem desiste de um negócio com arras confirmatórias pode perder o sinal e ainda ser cobrado por mais. Ou pode ser obrigado a seguir com a compra.

Arras penitenciais: o direito de desistir tem preço fixo

As arras só são penitenciais se o contrato estipular o direito de arrependimento para qualquer das partes (art. 420). Aí o sinal tem função apenas indenizatória:

• quem deu o sinal e desiste perde o sinal;
• quem recebeu e desiste devolve o sinal mais o equivalente;
• não há indenização suplementar, em nenhum dos casos.

A vantagem é a previsibilidade. Cada lado sabe, no dia da assinatura, quanto custa sair. A desvantagem é que ninguém pode obrigar o outro a seguir com o negócio: o arrependimento é um direito.

O mesmo cenário, com os dois tipos

Números inventados, só para mostrar a mecânica. Compra de um apartamento usado, com sinal de R$ 50 mil pago ao vendedor.

O comprador desiste.

• Confirmatórias: o vendedor fica com os R$ 50 mil e, se provar prejuízo maior, pode cobrar a diferença. Pode também preferir exigir o cumprimento.
• Penitenciais: o vendedor fica com os R$ 50 mil, e acabou.

O vendedor desiste, porque apareceu oferta melhor.

• Confirmatórias: o comprador pode desfazer e receber os R$ 50 mil mais R$ 50 mil, corrigidos, com juros e honorários. Ou pode exigir a venda, com perdas e danos.
• Penitenciais: o vendedor devolve os R$ 50 mil mais R$ 50 mil. O comprador não pode obrigá-lo a vender.

Repare no segundo caso. Para um comprador que quer aquele imóvel, as confirmatórias protegem mais. Para um vendedor que quer manter a porta aberta, as penitenciais protegem mais. Não existe tipo melhor: existe o tipo certo para o que cada lado combinou.

Como redigir para não haver dúvida

O risco não está na lei. Está na cláusula que diz pouco ou diz duas coisas. Quatro cuidados resolvem a maior parte:

1. Diga o tipo pelo nome. "O valor de R$ ___ é pago a título de arras confirmatórias, nos termos dos arts. 417 a 419 do Código Civil, e será abatido do preço." Ou: "a título de arras penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil".
2. Se forem penitenciais, escreva o direito de arrependimento. É a cláusula de arrependimento que faz as arras penitenciais existirem. Sem ela, chamá-las de penitenciais não basta. Diga quem pode se arrepender e até quando: até a assinatura da escritura, até a aprovação do financiamento, até uma data.
3. Se forem confirmatórias, escreva que o negócio é irretratável. "As partes renunciam a qualquer direito de arrependimento." Elimina a tese de que havia uma porta de saída implícita.
4. Separe sinal de condição. Se o negócio depende de financiamento, certidões ou anuência da construtora, diga o que acontece com o sinal se a condição falhar sem culpa de ninguém. O normal é a devolução integral, e isso tem de estar escrito. Senão, a falha da condição vira briga sobre quem desistiu.

E um detalhe de forma: o recibo do sinal deve remeter à proposta ou ao contrato e repetir a natureza das arras. Recibo genérico, "recebi R$ ___ referente ao apartamento", é o documento que vai ser lido se der problema. O que mais deve constar na proposta está em proposta de compra: como redigir.

O erro que mais acontece

Escrever "sinal e princípio de pagamento" e, em outra cláusula, "as partes poderão desistir mediante perda do sinal".

A primeira expressão aponta para confirmatórias. A segunda cria um direito de arrependimento, que é a marca das penitenciais. O contrato passa a dizer duas coisas, e cada lado vai ler a que lhe convém. Escolha um tipo e alinhe todas as cláusulas a ele.

Sinal em repasse e com corretor no meio

Em repasse de imóvel na planta, quando o sinal é pago ao vendedor antes da anuência da construtora, está aí o ponto de maior risco: se a construtora recusar o comprador, o negócio cai sem culpa de nenhum dos dois. A cláusula do item 4 acima é obrigatória aqui. O roteiro de segurança para essas negociações está em repasse urgente: como fechar com segurança.

Quando o sinal é perdido, surge outra pergunta: o corretor recebe? E o parceiro dele? A resposta depende do momento e do motivo da desistência, e está em negócio desfeito: o corretor ainda recebe?.

O que fazer agora

Antes de pagar ou receber qualquer sinal, responda por escrito a uma pergunta: "se um de nós desistir amanhã, o que acontece?". Se a resposta for "perde o sinal e acabou", as arras são penitenciais e o contrato precisa da cláusula de arrependimento. Se for "o negócio está fechado e quem sair responde", são confirmatórias e o contrato deve dizer que é irretratável. Depois, confira se o recibo diz o mesmo.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.