Repasse urgente: fechar rápido sem pular etapa

Para fechar um repasse urgente sem correr risco, você não corta etapa: você faz as etapas em paralelo e garante a oferta com um sinal que só vale se a construtora aprovar a cessão. Assim o vendedor tem o compromisso que precisa, e você não paga por uma posição que talvez não consiga ocupar.

A pressa do vendedor é real. Ele pode ter um reforço vencendo, um financiamento das chaves que não saiu ou um compromisso fora do imóvel. Ela é a razão do preço bom. Mas a pressa é dele, e o que dá segurança a você é a ordem dos documentos, não a velocidade da resposta.

O que nunca pular

Antes do cronograma, a lista curta do que não se negocia, nem com o melhor desconto do ano:

1. Conferir que o vendedor é o titular do contrato, com documento de identidade e o contrato original, e que todos os titulares vão assinar.
2. Extrato emitido pela construtora, não planilha do vendedor, com valor pago, saldo e eventuais atrasos.
3. Anuência escrita da construtora antes de pagar o preço da cessão.
4. Pagamento só para a conta do titular, ou direto para a construtora quando for quitação de atraso.

Se alguma dessas quatro não puder ser feita no prazo que o vendedor quer, o prazo é que está errado.

Dia 1: conferir e propor

Manhã: os documentos. Peça ao corretor, de uma vez: contrato original e aditivos, extrato atualizado da construtora, documento do titular e a regra de cessão do contrato (se é permitida, quanto custa, quanto tempo a construtora leva para analisar). A lista completa do que deve estar pronto está em dossiê do repasse: o que juntar antes de anunciar. Um corretor organizado já tem tudo isso.

Tarde: a conta. Some o que você paga ao vendedor e o saldo que vai assumir, corrigido até a entrega. Compare com a tabela atual da construtora para uma unidade equivalente. Se a conta fecha, faça a proposta.

Fim do dia: proposta por escrito. Valor, forma de pagamento e as condições. A principal condição é a próxima.

O sinal condicionado à anuência

O sinal é o que segura a oferta. Ele mostra ao vendedor que você é sério e tira a unidade do mercado. Mas ele deve ser pago sob condição: a cessão só vale se a construtora aprovar.

O Código Civil dá a base. Pelo artigo 125, quando a eficácia de um negócio depende de condição suspensiva, o direito não é adquirido enquanto a condição não se verifica. Escrito no contrato: se a construtora não der a anuência, o sinal volta para você, integral e corrigido, num prazo definido.

O sinal também precisa ter a natureza definida. Pelo Código Civil:

• Arras confirmatórias (arts. 417 a 419): confirmam o negócio. Se quem pagou desiste, perde o sinal. Se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado, conforme a redação dada ao artigo 418 em 2024.
• Arras penitenciais (art. 420): quando o contrato prevê direito de arrependimento. O sinal vira o preço de desistir, e não cabe indenização a mais.

Para o comprador de repasse urgente, o ponto é que a recusa da construtora não pode ser tratada como desistência sua. A diferença entre os dois tipos de arras e como redigir sem deixar dúvida está em arras: sinal confirmatório ou penitencial?.

Dias 2 a 5: tudo em paralelo

Com o sinal assinado, quatro frentes andam ao mesmo tempo, e nenhuma depende da outra:

1. Análise de crédito na construtora. Entregue a sua documentação no primeiro dia. É a etapa mais lenta e a que você menos controla, então comece por ela.

2. Certidões do vendedor. Peça as certidões que mostram se há ação ou dívida que possa atingir o direito que ele está cedendo. Um imóvel pode estar limpo e o vendedor não.

3. Minuta da cessão. O advogado prepara o contrato de cessão já com as cláusulas de condição, devolução e quitação de atrasos.

4. Dinheiro pronto. Deixe o valor da cessão disponível para transferir no dia da assinatura. Sem isso, a sua velocidade não vale nada na hora decisiva.

Assinatura: no mesmo dia da anuência

Quando a construtora aprovar, assine a cessão, pague o preço ao vendedor e quite os atrasos direto com a construtora, tudo no mesmo dia, se possível no mesmo lugar. O vendedor recebe; a construtora registra a troca; você entra no contrato.

Se a construtora recusar, a condição não se verificou. O sinal volta, e você não ficou preso a nada. Os motivos mais comuns de recusa, e o que dá para negociar antes de desistir, estão em a construtora recusou a cessão: e agora?

Como responder à pressão

O vendedor com pressa vai pedir mais rápido do que isso. Respostas que funcionam:

• "Eu pago o sinal hoje, condicionado à anuência." Você mostra compromisso sem pular etapa.
• "Já entreguei meus documentos para a construtora." O gargalo passa a ser a construtora, e não você.
• "Pago o atraso direto à construtora, no dia da cessão." Se a pressa é por causa de dívida, você resolve o problema dele sem passar o dinheiro pela mão dele.

E as que pedem cautela: "paga tudo hoje que eu resolvo com a construtora depois", "o PIX é na conta do meu sócio", "a construtora não precisa saber agora". Qualquer uma dessas é motivo para parar.

O erro que mais acontece

Pagar o preço inteiro ao vendedor antes da anuência, para não perder a unidade. Se a construtora recusa, você pagou por um contrato que não pode assumir e depende da boa vontade do vendedor para receber de volta. Logo de alguém que estava com pressa por precisar de dinheiro.

O que fazer agora

Deixe pronta, antes da próxima oferta, a sua documentação de crédito para a construtora e um modelo de proposta com sinal condicionado à anuência. Com isso em mãos, você responde a um repasse urgente no mesmo dia, com segurança, e passa à frente de quem ainda vai começar a juntar papel.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.