Averbação da construção: depois do habite-se

Averbação da construção é o ato do cartório de registro de imóveis que anota na matrícula que, naquele terreno, existe agora uma edificação. Ela vem depois do habite-se: a prefeitura reconhece a obra, e o cartório leva esse fato para o registro. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 167, inciso II, item 4) inclui a averbação da edificação entre os atos que o registro de imóveis faz.

Sem esse passo, para o cartório, você não tem uma casa. Tem um terreno. E é o que está na matrícula que vale para vender, financiar e dar em garantia.

Por que isso importa tanto

A matrícula é a certidão de nascimento e o histórico do imóvel. Se ela diz "terreno de tantos metros quadrados" e você tem ali uma casa de dois pavimentos, existe uma diferença entre o mundo real e o registro. Essa diferença cobra seu preço em três momentos:

• No financiamento. O banco registra a alienação fiduciária sobre o imóvel descrito na matrícula. Se a construção não está averbada, a casa não está na garantia, e o banco não vai financiar o que não pode registrar.
• Na venda. O comprador que lê a matrícula paga por terreno e leva um problema de regularização junto. Isso derruba preço ou derruba o negócio.
• No inventário e na partilha. A construção não averbada não aparece no registro, e cada herdeiro vai precisar regularizar antes de dispor do bem.

Ler a matrícula e conferir se a descrição bate com o que existe no terreno é o primeiro teste. O roteiro está em como ler a matrícula do imóvel.

No prédio novo: quem faz e quando

Na incorporação, a obrigação é da construtora. A Lei 4.591/1964, art. 44, diz que, depois da concessão do habite-se, cabe ao incorporador averbar a construção em correspondência às frações ideais de cada unidade, e que ele responde perante os compradores pelas perdas e danos da demora.

A mesma lei prevê o que fazer se a construtora não se mexe: o construtor deve requerer, sob pena de responder junto, e, na omissão dos dois, qualquer comprador pode pedir a averbação (art. 44, § 2º).

Para o comprador na planta, a ordem é: habite-se, averbação, matrícula da unidade com a construção, e só então o banco pode registrar o financiamento das chaves. O primeiro elo dessa corrente está em habite-se: o que é.

O documento que mais trava: a certidão da obra

Para averbar, o cartório pede mais do que o habite-se. A Lei 8.212/1991, art. 47, inciso II, exige certidão negativa de débito do proprietário da obra de construção civil, pessoa física ou jurídica, quando da averbação no registro de imóveis. É a certidão que prova que as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra daquela construção foram recolhidas.

Hoje, essa regularização é feita pela Receita Federal em meio eletrônico:

1. A obra é inscrita no CNO, o Cadastro Nacional de Obras.
2. A obra é aferida no Sero, o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, criado pela Instrução Normativa RFB 2.021/2021. O sistema calcula a contribuição devida sobre a obra.
3. A contribuição é paga pela guia gerada.
4. A certidão da obra é emitida e vai ao cartório junto com o habite-se.

Há uma dispensa na própria lei (art. 30, inciso VIII, da Lei 8.212/1991): não é devida contribuição sobre construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento. Não é uma dispensa ampla. Quem pagou pedreiro com carteira ou empreiteira, ou fez casa de padrão maior, não está nela.

A casa antiga sem averbação

O cenário típico: casa construída há décadas, IPTU cobrando a área construída, e matrícula que ainda descreve só o terreno. Quem quer vender ou financiar precisa fazer o caminho de volta:

1. Levante a situação na prefeitura. Existe projeto aprovado? Existe habite-se? Se não, a construção precisa ser regularizada pela regra do município, o que pode exigir projeto da obra existente feito por profissional habilitado.
2. Obtenha o habite-se ou o documento equivalente que a prefeitura emitir para a construção regularizada.
3. Regularize a obra na Receita: CNO, aferição no Sero, pagamento e certidão.
4. Leve ao cartório o requerimento de averbação, com habite-se, certidão da obra e os documentos que o registro pedir.

A Lei 6.015/1973 tem uma exceção, no art. 247-A: dispensa o habite-se para averbar construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. São condições cumulativas. Casa de veraneio de dois pavimentos em bairro de praia não se encaixa.

Cada etapa tem custo: honorário do profissional, taxas municipais, contribuição previdenciária, emolumentos do cartório. Peça orçamento de todas antes de fixar o preço de venda. Quem compra sabe fazer essa conta e vai descontá-la.

O erro mais comum

Comprar casa olhando a construção e a escritura, e não a matrícula.

A escritura descreve o imóvel como ele está registrado. Se a construção nunca foi averbada, a escritura pode falar só do terreno, e o comprador assina achando que comprou a casa. Depois, quando tenta financiar uma reforma ou vender, descobre que precisa regularizar uma obra que não fez. A diferença entre assinar e ser dono está em escritura não é registro.

O que pedir antes de comprar

• Matrícula atualizada, para conferir se a construção está averbada e com a área certa.
• Habite-se da construção ou da última ampliação.
• Certidão da obra na Receita, se a averbação ainda não foi feita.
• Carnê do IPTU, para comparar a área que a prefeitura cobra com a área que a matrícula mostra. Diferença grande é sinal de ampliação não averbada.

Se faltar algo, a regularização pode virar condição do negócio, com prazo e responsável escritos na proposta, ou desconto no preço. O que não pode é ficar subentendido.

O que fazer agora

Se você tem uma casa, peça a matrícula e compare a descrição com o que existe no terreno. Se a construção, ou parte dela, não estiver averbada, comece pela prefeitura e pela Receita antes de pensar em anunciar. Se você está comprando, ponha a averbação na lista de documentos do negócio e não pague o saldo antes de vê-la na matrícula.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.