Habite-se: o que é e por que atrasa a chave

Habite-se é o documento em que a prefeitura atesta que a obra terminou de acordo com o projeto aprovado e pode ser ocupada. A lei das incorporações chama de auto de conclusão da obra. Sem ele, o prédio pode estar pintado, com elevador funcionando e piscina cheia, e ainda assim não existir, para o cartório e para o banco, como edificação pronta.

É por isso que o habite-se costuma ser a peça que separa "a obra acabou" de "a chave é sua". E é por isso que tanta entrega atrasa depois que o canteiro já foi desmontado.

O que a prefeitura confere

O habite-se é um ato municipal, e cada município define as próprias exigências e o nome do documento. O núcleo, porém, é o mesmo em toda parte: a prefeitura compara o que foi construído com o que ela aprovou.

Na vistoria entram, em geral:

• se a edificação corresponde ao projeto aprovado (área, número de pavimentos, recuos, uso);
• se as exigências de segurança foram cumpridas, o que pode depender de manifestação de outros órgãos, como o de prevenção de incêndio;
• se as ligações e as condições exigidas pela regra local estão atendidas.

Quando algo foi construído diferente do aprovado, a prefeitura não emite o documento até a construtora regularizar: refazer o que diverge ou aprovar uma alteração de projeto. É um dos motivos de atraso entre o fim da obra e a entrega. O prédio está pronto, mas não está pronto como foi aprovado.

Por que ele trava o financiamento das chaves

A sequência que vem depois do habite-se explica por que nenhum banco libera dinheiro antes dele.

1. Habite-se emitido. A prefeitura reconhece a construção.
2. Averbação da construção. Pela Lei 4.591/1964, art. 44, depois da concessão do habite-se cabe ao incorporador averbar a construção no registro de imóveis, em correspondência às frações ideais de cada unidade. O passo a passo está em averbação da construção.
3. A unidade passa a existir como apartamento pronto na matrícula. Até aí, o registro mostra um terreno com uma incorporação. Depois, mostra unidades construídas.
4. O banco registra a garantia. O financiamento das chaves é feito com alienação fiduciária sobre a sua unidade, que precisa estar registrada como ela é. Sem os passos anteriores, não há sobre o que registrar.

Ou seja: o banco não está sendo burocrático. Ele não tem garantia para registrar enquanto a construção não está averbada, e a averbação depende do habite-se.

Somado à análise de crédito feita na entrega, que é outra fonte de trava, isso explica boa parte dos negócios que emperram nessa fase. A outra metade da história está em por que o financiamento trava na entrega das chaves.

O habite-se no seu contrato

A Lei 13.786/2018 levou o habite-se para a primeira página do contrato. Desde ela, o art. 35-A da Lei 4.591/1964 exige que o quadro-resumo traga:

• o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos de ele não sair no prazo (inciso XII);
• o prazo que você tem para quitar o que deve depois que a construtora obtém o auto de conclusão (inciso IX).

O segundo ponto merece atenção. Pela redação da lei, o prazo para quitar conta a partir da obtenção do auto de conclusão, e não da entrega física da chave. É ele que define quando você precisa pagar a parcela final ou ter o financiamento assinado. Saiba qual é esse prazo antes de o documento sair, não depois.

Há ainda a tolerância. O art. 43-A permite que a entrega aconteça até 180 dias corridos depois da data prevista sem penalidade para a construtora, desde que isso esteja pactuado de forma clara e destacada. Passou disso sem culpa sua, a lei prevê indenização ou a possibilidade de desfazer o contrato. Os direitos em caso de atraso estão em obra atrasou: os direitos do comprador.

Uma consequência pouco lembrada: o distrato

O habite-se também marca o relógio de quem desistiu. Quando a incorporação está sob patrimônio de afetação, a Lei 4.591/1964 permite à construtora devolver o que é devido ao comprador que distratou em até 30 dias depois do habite-se (art. 67-A, § 5º). Quem distrata no começo da obra pode esperar anos pelo dinheiro.

O erro que mais acontece

Tratar a data de "término da obra" divulgada pela construtora como data de entrega.

O canteiro termina, a fachada fica pronta, as fotos vão para as redes, e o comprador começa a contar os dias. Mas, entre a obra acabada e a chave na mão, ainda estão o pedido de habite-se, a vistoria, eventuais exigências da prefeitura, a averbação no cartório e, para quem financia, a análise e o contrato do banco. Cada etapa tem seu tempo, e nenhuma depende de você.

O que acompanhar, na prática

• Pergunte quando o habite-se foi pedido. O pedido é um ato formal na prefeitura, com número de protocolo. "Estamos finalizando" não é resposta.
• Pergunte se houve exigência. Se a prefeitura fez exigências, quais são e qual o prazo para atender.
• Peça cópia do habite-se assim que sair. E acompanhe a averbação no cartório: ela é o passo seguinte, e é dela que o banco precisa.
• Antecipe a análise de crédito. Não espere o habite-se para conversar com o banco. Documentação pessoal e simulação podem estar prontas antes.
• Não aceite posse sem saber em que pé está o documento. Se a construtora oferecer a chave antes do habite-se, peça por escrito a situação do pedido e as consequências para o seu contrato.

A vistoria da sua unidade é outra coisa: é você conferindo o apartamento, não a prefeitura conferindo o prédio. O roteiro está em vistoria de entrega.

O que fazer agora

Abra o quadro-resumo do seu contrato e anote duas datas: o prazo final para o habite-se e o prazo que você tem para quitar depois dele. Em seguida, mande à construtora uma pergunta por escrito: "o pedido de habite-se já foi protocolado? Qual o número?". A resposta diz mais sobre a data real da sua chave do que qualquer cronograma de obra.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.