Dossiê do repasse: o que juntar antes de anunciar

O dossiê do repasse é a pasta de documentos que o corretor monta com o cedente antes de anunciar a unidade: contrato original, aditivos, extrato da construtora, comprovantes de pagamento, documentos pessoais e certidões do vendedor. Repasse que vai para o mercado sem essa pasta trava no mesmo lugar, quando o comprador aparece e a construtora pede papel que ninguém separou.

O comprador sério pede tudo isso no primeiro dia. Quem tem a pasta pronta responde em uma hora. Quem não tem perde o comprador para o próximo repasse do grupo.

Por que montar antes, e não depois

Três razões práticas.

A anuência demora. A construtora analisa o cessionário e confere a situação do contrato. Qualquer pendência do lado do cedente, como parcela em atraso ou aditivo não assinado, aparece aí e para o processo. Descobrir isso com o comprador esperando é o pior momento.

O preço depende da pasta. Você não consegue dizer quanto o cedente pagou, quanto falta e quanto ele pode pedir de ágio sem o extrato atualizado na mão. Anunciar sem esse número é anunciar com valor chutado.

A pasta filtra o cedente. Vendedor que enrola para entregar documento costuma ter um motivo. Melhor saber na captação.

O checklist do dossiê

1. Contrato e tudo que o alterou

• Contrato de promessa de compra e venda completo, com todas as páginas e o quadro-resumo.
• Aditivos. Troca de unidade, renegociação de parcelas, mudança de índice, alteração de prazo. Cada aditivo muda o que o comprador vai herdar.
• Termos de cessão anteriores, se o cedente já comprou de outra pessoa. A cadeia precisa estar inteira.
• Memorial ou anexo de acabamento, quando fizer parte do contrato.

Leia a cláusula de cessão você mesmo, antes de qualquer outra coisa. Ela diz se a construtora exige anuência, se cobra taxa e se há carência ou alguma condição. É a cláusula que decide se o negócio é possível do jeito que você vai anunciar.

2. Extrato atualizado emitido pela construtora

O documento que diz quanto foi pago e quanto falta, com correção. Peça a versão oficial, emitida pela construtora, com data recente, e não a planilha do cedente. Se ninguém do lado do vendedor sabe interpretar, vale ler como ler o extrato de saldo da construtora antes de calcular o ágio.

3. Comprovantes de pagamento

Boletos pagos ou extrato bancário que mostre os pagamentos à construtora, sobretudo o sinal e os reforços. Servem para conferir o extrato e para o comprador saber exatamente quanto vai reembolsar ao cedente. Se houver diferença entre o que o cedente diz que pagou e o que a construtora reconhece, resolva antes de anunciar.

4. Declaração de situação do contrato

Uma declaração da construtora de que não há parcela em atraso, ou o próprio extrato com essa informação. Repasse com atraso é outro tipo de negócio, com outra urgência e outro risco.

5. Documentos pessoais do cedente

• RG e CPF, comprovante de residência e certidão de estado civil.
• Se casado, documentos do cônjuge, que normalmente também assina a cessão.
• Se divorciado ou em separação, a partilha ou o que houver sobre ela.
• Se pessoa jurídica, contrato social, última alteração e documento de quem assina.

6. Certidões do cedente

Distribuidores cíveis, federal e trabalhista, protestos e débitos federais, em nome do cedente e do cônjuge. O comprador bem assessorado vai pedir, porque o risco do repasse está nas dívidas de quem vende. O porquê de cada uma está em certidões do vendedor no repasse.

7. Informações da unidade para o anúncio

• Torre, andar, posição solar, vagas e área privativa conforme contrato.
• Previsão de entrega vigente.
• Preço de tabela atual da construtora para unidade equivalente, por escrito. É o número que justifica a oferta.

O que conferir na pasta antes de anunciar

Montar não basta. Antes de publicar, cruze:

1. O nome no extrato é o nome no contrato? Se houve cessão anterior não formalizada, você está diante de um problema, não de um repasse.
2. A soma dos comprovantes bate com o pago no extrato?
3. Há aditivo que muda o saldo ou o índice e que não aparece no extrato?
4. O cônjuge vai assinar? Pergunte agora. Descobrir na assinatura que ele não concorda derruba o negócio.
5. A construtora aceita cessão nessa fase da obra? Confirme com o setor de relacionamento, por escrito.

O erro que mais acontece

Anunciar com o extrato que o cedente tem no e-mail, emitido meses atrás. O saldo mudou, a correção andou, talvez um reforço tenha vencido. O comprador faz a conta com um número velho, a construtora entrega o número atual e a negociação recomeça do zero, agora com desconfiança.

Extrato velho é a causa mais comum de proposta que cai depois de aceita.

Onde guardar e como compartilhar

Uma pasta digital por repasse, com os arquivos nomeados por tipo e data. Compartilhe com o comprador e o corretor dele depois do primeiro interesse real, não no anúncio. No anúncio vão as informações da unidade e os números; documento pessoal do cedente não circula em grupo.

Quando o repasse vai para uma rede de corretores, como um TENHO no Fecha Mais, a pasta pronta é o que permite responder em minutos ao corretor que tem o comprador.

Quando a construtora recusar

Mesmo com tudo em ordem, a anuência pode ser negada, geralmente pelo crédito do comprador ou por regra do contrato. Com o dossiê completo, pelo menos você sabe que o motivo não está do lado do seu cliente. O que fazer nesse caso está em a construtora recusou a cessão: e agora?.

O que fazer agora

Na próxima captação de repasse, marque com o cedente uma única conversa para juntar a pasta, com a lista acima impressa. Peça o extrato à construtora no mesmo dia e só anuncie quando ele chegar.

Se faltar alguma peça, anote o que falta e por quê. Essa anotação é o seu roteiro de perguntas, e às vezes é o motivo para não anunciar.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.