Cessão por contrato particular ou escritura?

Na maior parte dos repasses na planta, a cessão é feita por instrumento particular, assinado pelo cedente, pelo cessionário e pela construtora, e isso costuma bastar entre as partes. A escritura pública entra em dois momentos: quando a lei exige para o ato específico, e quando você quer a cessão registrada na matrícula com o mínimo de discussão no cartório.

Para entender a escolha, separe duas coisas que muita gente mistura: a forma do contrato (particular ou público) e o registro dele na matrícula. Uma não substitui a outra.

O que diz a regra geral

O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública, como condição de validade, para os negócios que criam, transferem, modificam ou renunciam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo se a lei dispuser em contrário.

O ponto é o que se transfere. Na cessão de um contrato na planta, o comprador original ainda não é dono do imóvel; ele tem um direito contratual de comprar. O que passa ao cessionário é a posição de promitente comprador.

E a própria lei trata a promessa de forma diferente. Pelo artigo 1.417 do Código Civil, a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de imóveis, dá ao promitente comprador direito real à aquisição.

Onde a discussão está

Há duas leituras sobre como os artigos 108 e 1.417 convivem quando o valor passa do limite.

• Leitura mais aberta: o artigo 1.417 é regra especial e permite o instrumento particular para a promessa e para a cessão dela, inclusive para fins de registro.
• Leitura mais restritiva, presente em parte da doutrina registral: acima do limite de valor, sem lei especial que dispense, o registro pede forma pública.

Na prática, cartórios de registro de imóveis aplicam as normas da corregedoria do seu estado, e o que é aceito em um lugar pode gerar nota de exigência em outro. Antes de escolher a forma, pergunte ao registro de imóveis onde está a matrícula se ele registra cessão por instrumento particular naquele caso. É uma ligação ou um e-mail, e evita refazer o documento.

Quando o instrumento particular basta

O contrato particular resolve bem quando:

• A construtora participa e dá anuência no próprio instrumento. Ela é a outra parte do contrato original e é quem vai outorgar a escritura definitiva no fim.
• A cessão vai ficar registrada no cadastro da construtora, que passa a emitir boletos e extratos no nome do cessionário.
• As assinaturas têm firma reconhecida ou certificado digital válido, para provar quem assinou e quando.

Quase todo repasse na planta segue esse modelo, porque a escritura definitiva será feita diretamente entre a construtora e o último cessionário depois do habite-se.

Quando a escritura pública compensa

Vale pagar a escritura de cessão quando:

1. A promessa original está registrada na matrícula e você quer que a cessão também esteja, sem risco de exigência de forma.
2. O cedente é pessoa em situação que pede mais cuidado: idoso com saúde frágil, vendedor que mora fora, casal em separação. O tabelião confere identidade, capacidade e estado civil.
3. A operação é grande e a prova importa. Escritura tem fé pública e fica arquivada no cartório; a cópia não se perde.
4. É exigência da lei para aquele ato. A cessão de direitos hereditários, por exemplo, tem que ser feita por escritura pública, pelo artigo 1.793 do Código Civil.

Por que registrar a cessão na matrícula

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) prevê, no artigo 167, o registro dos compromissos de compra e venda e das cessões deles. Registrar não é obrigatório para o contrato valer entre as partes, mas muda a posição do cessionário perante terceiros:

• Torna público que o direito é seu. Credor do cedente, ou da construtora, não pode alegar que não sabia.
• Dificulta a venda dupla. Um segundo comprador consulta a matrícula e vê a cessão.
• Abre a via da adjudicação compulsória com mais conforto se a construtora não outorgar a escritura no fim, embora a lei hoje não exija registro prévio da promessa para isso.

O custo é de emolumentos de registro, conforme a tabela do estado. Compare com o valor do que está em jogo.

E o ITBI?

A pergunta aparece sempre que se fala em levar cessão ao cartório. Em 2021, o STF fixou em repercussão geral que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transferência da propriedade; depois, aceitou rediscutir se isso alcança a cessão de direitos. Enquanto isso, há municípios que cobram o imposto na cessão. Confirme com a prefeitura do imóvel antes de registrar. O tema está detalhado em cessão de direitos paga ITBI?.

O erro que mais acontece

Achar que o "contrato de cessão com firma reconhecida" dispensa a anuência da construtora.

Sem a anuência, a construtora continua cobrando o cedente e não reconhece você como titular. Na hora da escritura definitiva, ela vai escriturar para quem estiver no cadastro dela. É exatamente o cenário do contrato de gaveta, só que com papel mais bonito. A forma do documento não substitui a participação de quem tem que participar.

O que o documento precisa ter, em qualquer forma

Seja particular ou público, a cessão precisa trazer o essencial: identificação do contrato original, saldo assumido, valor pago ao cedente, anuência da construtora como condição, e o que acontece se ela for negada. A lista comentada está em contrato de cessão: cláusulas que importam. E se a dúvida for a diferença entre os atos de cartório, veja escritura e registro: a diferença.

A pergunta certa a fazer

Ao registro de imóveis da cidade: "a promessa desta unidade está registrada na matrícula, e vocês registram a cessão por instrumento particular com anuência da incorporadora, ou exigem escritura?"

A resposta define o documento. Sem ela, você escolhe no escuro.

O que fazer agora

Puxe a matrícula da unidade (ou da área do empreendimento, se a individualização ainda não saiu) e veja se a promessa original está registrada. Se não estiver, a cessão particular com anuência da construtora resolve a maioria dos casos. Se estiver, ou se o valor e o perfil do cedente pedirem mais segurança, consulte o cartório e considere a escritura.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.