Contrato de cessão: cláusulas que importam

O contrato de cessão de direitos de um imóvel na planta precisa responder a cinco perguntas sem deixar margem: quanto o comprador paga ao vendedor, quanto ele assume com a construtora, o que acontece se a construtora não aprovar, o que o vendedor garante e quem paga cada custo. Se uma dessas respostas não estiver escrita, é por ela que o negócio vai dar problema.

Não há modelo que sirva para todos os casos, e este texto não traz um. Ele mostra, cláusula por cláusula, o que conferir na minuta que o corretor ou o advogado mandar. Se o conceito ainda não está claro, comece por cessão de direitos: o que é no imobiliário.

O que a lei diz e o que ela não diz

O Código Civil regula a cessão de crédito nos artigos 286 a 298 e a assunção de dívida nos artigos 299 a 303. No repasse, acontecem as duas coisas ao mesmo tempo: o comprador recebe os direitos do contrato com a construtora (o direito à unidade) e assume as obrigações dele (o saldo a pagar). É por isso que o contrato de cessão precisa ser mais completo do que a lei sozinha garante.

Duas regras do Código fazem diferença direta na redação:

• Art. 299: um terceiro só assume a dívida de outro com o consentimento expresso do credor. O credor do saldo é a construtora. Sem a anuência dela, o comprador não substitui o vendedor no contrato.
• Art. 290: a cessão de crédito só tem eficácia em relação ao devedor depois que ele é notificado. Na prática, a construtora precisa formalmente saber e registrar a troca.

1. Partes e objeto

Parece formalidade, mas é onde mais aparece erro.

• Quem cede é quem está no contrato. Todos os titulares assinam. Se o vendedor é casado, confira com o advogado se o regime de bens exige a assinatura do cônjuge.
• O objeto é o contrato, não só o apartamento. A cláusula deve identificar o contrato original pela data e pelo número, todos os aditivos e a unidade (empreendimento, torre, número, vaga). Anexe cópias.

2. Preço da cessão

É o que o comprador paga ao vendedor. Precisa estar separado em duas partes, mesmo que somadas:

• o reembolso do que o vendedor já pagou à construtora;
• o ágio, se houver, ou o deságio.

A separação importa para o imposto de renda do vendedor e para qualquer discussão futura. Diga também como e quando o preço é pago: quanto de sinal, quanto na assinatura da cessão com a anuência, e em que conta. Pagamento só para a conta do titular do contrato.

O sinal merece cuidado próprio. Se for arras confirmatórias ou penitenciais, o efeito em caso de desistência muda bastante; a diferença está em arras: sinal confirmatório ou penitencial?.

3. Saldo assumido

Esta é a cláusula que mais pesa no bolso do comprador, e a que mais aparece vaga.

• O saldo em reais, numa data-base, conforme extrato emitido pela construtora. Anexe o extrato.
• O índice de correção do contrato até as chaves e depois delas, se mudar.
• O fluxo restante: mensais, reforços e parcela das chaves, com datas.
• A data de corte: tudo que venceu até a assinatura da cessão é do vendedor; tudo que vence depois é do comprador. Escreva quem paga a parcela que vencer entre o sinal e a anuência.

4. Anuência da construtora como condição

O ponto central do contrato. A cessão deve ficar sob condição suspensiva da anuência da construtora. Pelo artigo 125 do Código Civil, enquanto a condição suspensiva não se verifica, o direito não é adquirido. Traduzindo: até a construtora aprovar, nem o comprador é dono da posição, nem o vendedor recebe o preço cheio.

A cláusula precisa trazer:

• o prazo para o comprador entregar a documentação de crédito e para a construtora responder;
• quem paga a taxa de cessão, e se ela é devida mesmo se a resposta for negativa;
• o que conta como anuência: documento escrito da construtora, não confirmação por telefone.

5. Devolução se a anuência for negada

Toda minuta deveria ter esta cláusula, e muitas não têm.

Se a construtora recusar o comprador, o que acontece com o sinal? A resposta segura para o comprador é: devolução integral, em prazo curto e definido, corrigida, sem multa, desde que ele tenha entregado a documentação no prazo. A resposta segura para o vendedor é: a devolução só é integral se a recusa não for culpa do comprador, como esconder uma restrição de crédito ou não entregar documentos.

As duas posições cabem na mesma cláusula. O que não pode é ficar em branco.

6. Declarações do vendedor

O vendedor declara, por escrito e com responsabilidade:

• que está em dia com a construtora, ou o valor exato do atraso;
• que não cedeu o mesmo contrato a outra pessoa;
• que não há penhora, ação ou dívida que possa atingir o direito cedido;
• que não há acordo paralelo com a construtora fora do contrato e dos aditivos anexados.

Peça as certidões que comprovem o que for possível comprovar. E coloque uma consequência: se uma declaração for falsa, o vendedor devolve o que recebeu e responde pelo prejuízo.

7. Custos e tributos

Uma linha para cada custo, com o nome de quem paga: taxa de cessão, honorários de corretagem, eventual reconhecimento de firma ou registro, e tributos. Sobre o ITBI na cessão, a regra varia por município e há discussão nos tribunais; confirme a regra da cidade do imóvel antes de assinar e escreva quem paga se ele for cobrado.

8. Forma, registro e foro

Se a cessão será por instrumento particular ou por escritura, e se será levada ao registro de imóveis, é decisão que muda custo e segurança. As opções estão em cessão por contrato particular ou escritura?. Feche com o foro da comarca do imóvel.

O erro que mais acontece

Assinar a cessão e pagar o preço inteiro antes da anuência, "porque a construtora sempre aprova". Se ela não aprovar, o comprador pagou por uma posição que não pode ocupar e vai depender da boa vontade do vendedor para receber de volta.

O que fazer agora

Quando receber a minuta, leia com estas oito cláusulas ao lado e marque as que estão faltando ou vagas. Leve a lista ao advogado antes de assinar, junto com o contrato original, os aditivos e o extrato da construtora. Revisar uma minuta custa pouco perto do que custa discutir uma cessão mal escrita.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.