Não circunvenção: a cláusula que protege

Cláusula de não circunvenção é o compromisso de não contornar o parceiro: quem recebeu um cliente ou um proprietário apresentado pelo outro corretor não pode negociar com ele por fora, nem agora nem durante o prazo combinado. Se negociar, deve a parte do parceiro como se ele tivesse participado.

Ela existe porque a parceria tem um ponto fraco evidente. Assim que um corretor apresenta o comprador ao outro, os dois têm o contato de todo mundo. Sem cláusula, o que segura cada um é a palavra.

O que a cláusula impede, na prática

A violação raramente é um corretor ligando escondido no dia seguinte. Os casos que aparecem são mais sutis:

• O comprador some depois da visita e, quatro meses mais tarde, fecha o mesmo imóvel com o captador, "porque voltou por conta própria".
• O captador apresenta o imóvel, o parceiro leva o cliente, o negócio não sai. Meses depois, o parceiro vende outro imóvel do mesmo proprietário, que conheceu na parceria.
• O cliente compra em nome do cônjuge, de um sócio ou de uma empresa, e o corretor argumenta que "não foi o mesmo comprador".
• O corretor desiste da parceria por escrito e, na semana seguinte, atende o cliente sozinho.

Uma cláusula bem escrita fecha essas quatro portas.

Os três elementos da cláusula

Prazo

Quanto tempo depois do fim das conversas a proteção continua. Prazo curto demais deixa espaço para esperar e fechar por fora. Prazo longo demais pode ser visto como restrição exagerada.

O termo de parceria do Fecha Mais, por exemplo, usa 24 meses. É tempo suficiente para cobrir o ciclo de decisão de quem compra no litoral, que costuma ter idas e vindas, sem prender os corretores para sempre.

Seja qual for o prazo, diga a partir de quando ele conta: da assinatura do termo, da última visita ou do último contato documentado com o cliente.

Alcance

Quem e o que fica protegido. As perguntas que o texto precisa responder:

• Só aquele imóvel ou qualquer imóvel que o cliente apresentado venha a comprar com o parceiro?
• Só o cliente ou também o proprietário apresentado?
• Pessoas ligadas: cônjuge, filhos, sócios, empresas do cliente.
• Corretores ligados: o colega da mesma imobiliária ou o sócio do parceiro, que fecharia "sem saber de nada".

O mais comum é proteger o cliente e o proprietário apresentados, em qualquer negócio entre eles e o parceiro, incluindo pessoas e empresas ligadas.

Consequência

O que acontece se a cláusula for violada. A forma mais simples e mais defensável é dizer que o parceiro prejudicado recebe a parte que teria recebido se a parceria tivesse seguido, calculada sobre a comissão do negócio fechado.

Multa muito acima disso tende a ser discutida. Uma consequência proporcional ao que se perdeu é mais fácil de cobrar.

A cláusula vale?

O Código Civil dá espaço para esse tipo de ajuste. O artigo 421 diz que a liberdade contratual é exercida nos limites da função social do contrato, e o artigo 422 obriga os contratantes a guardar probidade e boa-fé na conclusão e na execução do contrato. Um compromisso entre dois profissionais de não se contornar, com prazo e alcance definidos, se encaixa nessa lógica.

O próprio capítulo da corretagem também ajuda. O artigo 727 diz que, se o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio se realizar depois como fruto da sua mediação, a corretagem é devida. É a mesma ideia da não circunvenção, só que na relação com o cliente.

E há o lado ético. O Código de Ética dos corretores (Resolução COFECI nº 326/1992) veda, no art. 6º, VII, desviar por qualquer modo cliente de outro corretor, e o art. 8º classifica essa violação como transgressão grave. A cláusula transforma o dever ético em obrigação contratual, com valor definido.

O que torna a cláusula frágil é a imprecisão: prazo indefinido, alcance que abrange "qualquer negócio no litoral" ou penalidade desproporcional. Restrição razoável se defende; restrição sem limite convida o juiz a reduzir.

Como se prova a violação

A cláusula só funciona se você conseguir mostrar duas coisas: que apresentou o cliente ou o proprietário, e que o negócio aconteceu sem você dentro do prazo.

Para provar a apresentação, o termo assinado é a base. Some a ele as mensagens em que o cliente é identificado, a ficha de visita, o e-mail com a proposta. O passo a passo para montar esse arquivo está em como provar que apresentou o cliente.

Para provar o negócio, a fonte mais segura é a matrícula do imóvel. A escritura e o registro mostram quem comprou e quando. Em lançamentos, o contrato com a incorporadora e a data da venda podem ser pedidos no curso de uma cobrança.

O sinal de alerta é o parceiro parar de responder sobre um cliente que estava quente. Quando isso acontecer, registre por escrito: mande uma mensagem perguntando o andamento e guardando a data. Se o negócio aparecer depois, essa mensagem mostra que você não abandonou o atendimento.

O que fazer quando o caso aparece

1. Junte a prova antes de falar. Termo, mensagens, visita, matrícula.
2. Mande uma mensagem escrita ao parceiro lembrando a cláusula e pedindo o repasse da parte combinada.
3. Sem resposta, notificação formal. A partir daqui, os caminhos de quem não recebeu do parceiro são os mesmos: CRECI na via ética e ação de cobrança na via financeira.

Uma situação parecida, mas diferente, é quando dois corretores atendem o mesmo cliente sem parceria prévia nenhuma. Ali não há cláusula para invocar, e o critério passa a ser quem aproximou de forma útil. Esse conflito é tratado em mesmo cliente com dois corretores.

O que fazer agora

Abra o seu modelo de termo e leia a cláusula de não circunvenção procurando três respostas: quanto tempo, quem fica protegido e o que acontece se violar. Se faltar uma delas, reescreva antes da próxima parceria.

E, a cada cliente apresentado, guarde a data e o nome completo dele junto ao termo. Uma cláusula boa sem prova de apresentação vale pouco; com a prova organizada, a conversa com o parceiro costuma se resolver antes de chegar a qualquer conselho ou juiz.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.