Como provar que você apresentou o cliente

Para provar que você apresentou o cliente, não basta mostrar que falou com ele. Você precisa mostrar que a sua aproximação levou ao negócio: quem era o cliente, qual imóvel você mostrou, quando, e que o acordo final saiu daquele contato. É esse encadeamento que garante a comissão quando alguém tenta cortar você do negócio.

A boa notícia é que quase toda essa prova nasce no dia a dia, sem esforço extra. A má é que ela se perde se você não guardar no momento certo.

O que a lei e os tribunais olham

O Código Civil trata da corretagem nos artigos 722 a 729. Dois deles importam aqui.

O art. 725 diz que a remuneração é devida quando o corretor obteve o resultado previsto no contrato, ou mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. O art. 727 cobre o caso mais temido: se o dono do negócio dispensa o corretor e depois fecha o negócio como fruto da mediação dele, a corretagem continua devida. A mesma solução vale se o negócio sai depois de vencido o prazo do contrato, mas por efeito do trabalho do corretor.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme de que a comissão depende de resultado útil, e que a mera aproximação das partes não basta. Na prática, o juiz vai perguntar: o trabalho deste corretor foi decisivo para que comprador e vendedor chegassem a um acordo? A sua prova precisa responder sim a essa pergunta, com documento.

As provas que você produz sem perceber

Ficha de visita assinada

É a prova clássica, e ainda a mais forte quando bem feita. Uma ficha que vale alguma coisa tem:

• nome completo e CPF do cliente;
• endereço do imóvel, unidade e matrícula, se houver;
• data e hora da visita;
• seu nome e número de CRECI;
• assinatura do cliente.

Ficha sem assinatura ou com o imóvel descrito de forma vaga ("apto 2 dorm. Meia Praia") vale pouco. O detalhe que mais se esquece é o número da unidade em prédio com várias à venda.

Mensagens de WhatsApp

Hoje é onde está a maior parte da história. O envio do imóvel, a pergunta do cliente sobre a vaga de garagem, o "pode marcar sábado" e a foto na frente do prédio contam a sequência inteira.

Para que a conversa sirva de prova:

1. Não apague nada, nem mensagem que pareça irrelevante.
2. Exporte a conversa com mídia quando o negócio começar a andar, e guarde fora do celular.
3. Se houver disputa séria, a advogada pode recomendar uma ata notarial, em que o tabelião certifica o conteúdo da conversa. Isso é muito mais difícil de contestar que um print.

Print solto, sem data visível e sem o número do contato, é a prova mais fraca que existe.

E-mail com proposta ou ficha técnica

E-mail tem data, remetente e destinatário registrados por terceiros. Mandar o material do imóvel por e-mail, mesmo depois de mandar pelo WhatsApp, custa um minuto e cria um segundo registro independente.

Registro em plataforma ou portal

CRM, sistema da imobiliária, cadastro no plantão da construtora, registro de demanda numa rede de corretores: tudo isso gera data e hora gravadas por um sistema que não é seu. Isso pesa porque você não tinha como fabricar o registro depois.

Testemunhas

O porteiro que liberou a visita, o proprietário que recebeu vocês, o colega que acompanhou. Testemunha ajuda a confirmar, mas sozinha raramente resolve. Use como reforço do documento, não no lugar dele.

Quais pesam mais

Numa ordem prática, do mais forte para o mais fraco:

1. Documento assinado pelo cliente (ficha de visita, proposta, autorização de busca).
2. Registro em sistema de terceiro com data automática (plataforma, plantão, e-mail).
3. Conversa completa de WhatsApp, exportada ou em ata notarial.
4. Prints isolados e testemunhas.

O que dá força à prova é a combinação. Ficha de visita mais conversa mostrando a negociação mais a proposta no mesmo valor que virou escritura forma uma linha contínua. É difícil o outro lado dizer que o negócio nasceu em outro lugar.

O ponto fraco que derruba a maioria dos casos

O corretor prova que mostrou o imóvel, mas não prova que o negócio saiu daquela visita.

Imagine: você mostrou o apartamento em março, o cliente sumiu, e em agosto ele comprou a mesma unidade com outro corretor, por outro valor e com outra forma de pagamento. Sua ficha prova a visita. Mas o outro lado vai dizer que o cliente desistiu, voltou ao mercado e que o acordo foi construído do zero.

Por isso, depois da visita, registre também o que veio em seguida: a contraproposta que você levou, a objeção que resolveu com o proprietário, a simulação de pagamento que mandou. Esses registros mostram que você estava construindo o acordo, não só abrindo a porta. Quando dois corretores disputam o mesmo cliente, é essa diferença que decide; o caso está detalhado em mesmo cliente com dois corretores: quem recebe?.

Em parceria, a prova é outra

Entre colegas, a prova começa antes do cliente. Se você passou um comprador a um parceiro, o que protege você é o acordo escrito entre os dois, com o cliente identificado e a divisão combinada. O termo de parceria entre corretores existe exatamente para isso: ele transforma "eu te passei esse cliente" num documento com data.

E se o negócio fechar e depois for desfeito, a discussão muda de figura. O que acontece com a comissão nesse caso está em negócio desfeito: o corretor ainda recebe?.

O que pedir por escrito desde o primeiro contato

• Do cliente comprador: a confirmação, por mensagem, de que quer ver aquele imóvel com você, e a ficha assinada na visita.
• Do proprietário: autorização de venda com o valor e a comissão.
• Do parceiro: o "de acordo" com a divisão, citando o cliente pelo nome.

São três mensagens. Nenhuma delas constrange ninguém se for pedida no início, como rotina. Pedidas depois de o negócio fechar, viram desconfiança.

O que fazer agora

Abra a sua pasta de visitas do último mês e confira: cada uma tem nome, CPF, unidade, data e assinatura? Se não tem, ajuste o modelo da ficha hoje.

Depois, crie o hábito de exportar a conversa de todo cliente que passou para a fase de proposta. Leva dois minutos e é o que você vai querer ter na mão no dia em que alguém disser que o cliente nunca foi seu.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.