Parceiro não pagou a comissão: caminhos

Quando o parceiro não paga a parte combinada da comissão, existem três caminhos formais, do mais leve ao mais pesado: notificação extrajudicial, representação no CRECI e ação de cobrança. Eles não se excluem, mas cumprem papéis diferentes. O CRECI pune a conduta; só a cobrança, por acordo ou na Justiça, coloca o dinheiro na sua conta.

Antes de qualquer um deles, porém, vale fazer a pergunta que resolve a maioria dos casos: o parceiro recebeu do cliente?

Primeiro, descubra o que aconteceu

Comissão atrasada nem sempre é calote. Os motivos mais comuns, em ordem de frequência:

• O cliente ainda não pagou. Comissão parcelada, pagamento atrelado à escritura ou ao financiamento, cheque que voltou.
• Divergência sobre a base. Você calculou sobre a comissão cheia; ele, sobre o que sobrou depois da parte da imobiliária.
• Desacordo sobre o papel. O parceiro acha que você fez menos do que o combinado e decidiu, sozinho, reduzir a sua parte.
• Calote mesmo. Recebeu, sabe que deve e não pretende pagar.

Os três primeiros casos se resolvem com conversa e documento. O quarto pede os caminhos formais. Antes de escalar, mande uma mensagem escrita, objetiva, pedindo a data prevista de repasse. A resposta, ou a falta dela, mostra em qual dos quatro casos você está.

O que você precisa ter em mãos

Seja qual for o caminho, a prova é a mesma:

1. O acordo de parceria. O ideal é um termo de parceria assinado. Na falta dele, mensagens em que a divisão aparece de forma clara.
2. A prova de que você trabalhou. Mensagens apresentando o cliente, ficha de visita, proposta enviada. O caminho para montar esse arquivo está em como provar que apresentou o cliente.
3. A prova de que o negócio fechou. Matrícula atualizada, contrato com a incorporadora ou recibo de pagamento da comissão.
4. A prova de que você cobrou. As mensagens pedindo o repasse, com data.

Sem acordo escrito, você não fica sem direito. O artigo 728 do Código Civil diz que, se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração é paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Mas aí você terá de provar que participou da intermediação, e o parceiro vai discutir isso.

Caminho 1: notificação extrajudicial

É uma carta formal que registra a dívida, o valor e o prazo para pagar. Pode ser enviada por cartório de títulos e documentos, por carta com aviso de recebimento ou por e-mail com confirmação de leitura. Feita por advogado, costuma ter mais peso.

O que ela deve conter: identificação das partes, o negócio (imóvel, comprador, data), o acordo de divisão, o valor devido, o prazo para pagamento e a menção de que, sem pagamento, você seguirá pelas vias cabíveis.

Para que serve: muitas vezes resolve sozinha. Quem recebe uma notificação bem montada entende que o próximo passo custa mais caro. E, se não resolver, ela vira prova de que você cobrou formalmente antes de ir adiante.

Caminho 2: representação no CRECI

Não pagar ao parceiro não é só um problema contratual. O Código de Ética dos corretores (Resolução COFECI nº 326/1992) traz deveres que costumam estar em jogo nesses casos:

• Art. 3º, VI: exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade.
• Art. 6º, VII: é vedado desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor.
• Art. 6º, X: é vedado praticar atos de concorrência desleal aos colegas.

O art. 8º classifica a desobediência a esses três dispositivos como transgressão grave. As penalidades possíveis estão no art. 21 da Lei 6.530/1978: advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição por até noventa dias e cancelamento da inscrição.

Como funciona: o processo disciplinar segue o Código de Processo Disciplinar do sistema COFECI/CRECI (Resolução COFECI nº 146/1982, com alterações posteriores). No CRECI-SC, denúncia entre colegas vai para a Coordenadoria de Ética e Disciplina (COEDI), assinada e com as provas anexadas, e não exige advogado. Se for considerada procedente, vira termo de representação e é julgada com direito de defesa; o recurso vai ao COFECI.

O que esperar: o CRECI apura e pune a conduta ética. Ele não condena o colega a pagar a sua comissão. A representação pressiona e pode pesar na negociação, mas o dinheiro depende do caminho 3 ou de um acordo. As condutas que o conselho costuma punir entre colegas estão detalhadas em Código de Ética e parceria.

Caminho 3: ação de cobrança

É a via para receber o valor. Conforme o tamanho da dívida, pode tramitar no Juizado Especial Cível, que é mais simples, ou na Justiça comum.

O que pesa a seu favor: acordo escrito com percentual e base de cálculo, prova da sua participação e prova do fechamento. Quanto mais o documento for claro, menos espaço há para o parceiro discutir.

O que pesa contra: acordo só de boca, divisão sem base definida, longos períodos sem você dar notícia no atendimento.

Prazo para cobrar: existe prazo de prescrição, e ele varia conforme a natureza da dívida e a forma como o acordo foi documentado. Não deixe o tempo correr. Se a negociação não andou em poucas semanas, leve os documentos a um advogado e peça para ele confirmar o prazo que se aplica ao seu caso.

A ordem que costuma funcionar

1. Mensagem escrita pedindo data de repasse.
2. Conversa franca, se houver divergência sobre base ou papel.
3. Notificação extrajudicial com prazo.
4. Representação no CRECI e, em paralelo, ação de cobrança.

Pular etapas raramente compensa. Um parceiro com quem você ainda pode fazer negócio vale mais que uma causa ganha.

Como evitar o próximo

O calote quase sempre nasce de três ausências: sem termo, sem base de cálculo e sem prazo de repasse. Na próxima parceria, coloque no papel quem recebe do cliente e em quantos dias repassa ao outro. Se o cliente puder pagar cada corretor diretamente, melhor ainda: o risco de repasse desaparece.

O que fazer agora

Se o caso está acontecendo, organize hoje a pasta com os quatro grupos de prova listados acima e mande a mensagem escrita pedindo data. Dê um prazo curto e claro.

Se não estiver, revise o seu modelo de termo e confira se ele diz quem recebe, em quanto tempo repassa e o que acontece em caso de atraso. É a cláusula que você só sente falta quando precisa.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.