Comissão dividida: quem emite nota e paga imposto

Quando dois corretores dividem uma comissão, o jeito mais limpo de faturar é cada um receber a sua parte direto de quem paga, com o seu próprio recibo ou nota fiscal. Assim cada um declara só o que recebeu. Quando um recebe o valor inteiro e repassa ao outro, quem recebeu pode acabar tributado sobre a comissão toda, e provar que metade dela não era receita sua dá trabalho.

A escolha entre esses dois caminhos tem que ser feita antes da escritura, não depois que o dinheiro caiu na conta.

Os dois impostos que entram na conta

Para o corretor, a comissão costuma mexer com dois tributos diferentes.

ISS, o imposto municipal sobre serviços. A corretagem de imóveis está na lista de serviços da Lei Complementar 116/2003, no item 10.05 (agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis). A alíquota é definida por cada prefeitura dentro da faixa que a lei complementar permite, e a regra geral é que o imposto vai para o município do estabelecimento de quem presta o serviço. Corretor de Itapema que intermedeia um imóvel em Balneário Camboriú, por exemplo, precisa confirmar com o contador para qual prefeitura recolhe.

Imposto de Renda, federal. Aqui a forma muda conforme o corretor atua:

• Pessoa física autônoma: o que recebe de pessoa física entra no carnê-leão, apurado mês a mês. O que recebe de pessoa jurídica (uma imobiliária, uma construtora) tem regras próprias de retenção na fonte.
• Pessoa jurídica (empresário individual, sociedade unipessoal, imobiliária): a tributação segue o regime da empresa, e a nota fiscal de serviço é o documento natural.

Um aviso que poupa dor de cabeça: corretor de imóveis não pode ser MEI. A corretagem é atividade regulamentada e não está entre as ocupações permitidas no regime. O tema está em corretor pode ser MEI?.

Caminho 1: cada um recebe direto

O vendedor (ou quem for pagar a comissão) faz dois pagamentos: um para cada corretor, no valor combinado entre eles. Cada corretor emite o seu documento para quem pagou.

Vantagens:

• Cada um declara só a sua parte.
• Não existe dinheiro passando pela conta de um corretor em nome do outro.
• Se um dos dois atrasar a própria declaração, o problema não respinga no parceiro.

O que exige:

• O pagador precisa concordar em pagar a dois. Isso se combina na negociação, junto com o valor da comissão, e entra no contrato ou no recibo de sinal.
• Os dados de cada corretor (nome, CPF ou CNPJ, CRECI, conta) precisam estar com o pagador antes da data do pagamento.

É o formato que deveria ser o padrão em parceria entre autônomos.

Caminho 2: um recebe e repassa

O pagador transfere a comissão inteira para um corretor, que repassa a parte do parceiro. Acontece muito por comodidade, ou porque o vendedor só aceita tratar com quem captou.

O risco para quem recebe: perante o fisco, o valor que entrou na conta dele é rendimento dele. Se ele é autônomo pessoa física, o repasse ao parceiro não é automaticamente descontável no livro-caixa do carnê-leão. A lei de IR lista as despesas que o autônomo pode deduzir, e o tratamento do pagamento a outro autônomo depende de enquadramento e de documentação. Sem cuidado, ele paga imposto sobre a comissão inteira.

O risco para quem recebe o repasse: ele também precisa declarar a parte dele. Se nenhum dos dois documentar direito, a mesma comissão pode ser tributada duas vezes, ou parte dela nenhuma vez. Os dois cenários são ruins.

Como reduzir o risco, se o repasse for inevitável:

1. O contrato ou recibo de comissão diz expressamente que o valor é dividido entre os dois corretores, com o nome, o CPF ou CNPJ e o percentual de cada um.
2. O corretor que recebe do parceiro emite recibo ou nota para quem o pagou, conforme o contador orientar.
3. O repasse sai por transferência identificada, nunca em dinheiro vivo, no menor prazo possível.
4. Os dois guardam o termo de parceria, o comprovante do pagamento original e o do repasse.

E quando uma das partes é imobiliária

Com pessoa jurídica no meio, a lógica muda. A imobiliária costuma faturar a comissão inteira e pagar o corretor parceiro mediante nota ou recibo dele. Aí a pergunta passa a ser como a empresa trata esse repasse na própria contabilidade, e isso depende do regime tributário dela. A relação entre duas empresas tem pauta própria em parceria entre imobiliárias.

Para o corretor autônomo que trabalha com uma imobiliária, o essencial é: peça para receber a sua parte com documento em seu nome, e confira se houve retenção de imposto na fonte, porque isso entra na sua declaração anual.

O que combinar por escrito antes da venda

No termo de parceria ou numa mensagem clara entre os dois, deixe resolvido:

• Quem recebe do cliente: os dois direto, ou um só.
• Se for um só, em quantos dias repassa e por qual meio.
• Sobre qual base se divide: a comissão bruta ou o que sobra depois de algum desconto combinado.
• Quem emite o quê e para quem.
• Quem arca com o imposto de cada parte. A resposta normal é cada um com o seu, mas escreva.

O erro que mais acontece

Deixar para pensar na nota depois que o vendedor já transferiu tudo para um dos corretores.

Nessa hora o captador está com o dinheiro inteiro, o parceiro quer a parte dele no mesmo dia, e ninguém sabe se o recibo que já foi emitido ao vendedor dizia o valor total ou só a metade. Desfazer isso sai mais caro do que ter combinado na negociação.

O que fazer agora

Antes da próxima parceria, defina com o seu contador o seu padrão: em que formato você prefere receber e que documento emite em cada caso (cliente pessoa física, imobiliária, construtora). Leve esse padrão para a primeira conversa com o parceiro e coloque no termo. Se você ainda organiza a declaração anual sem ajuda, comece por imposto de renda do corretor autônomo.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.