Comprar imóvel de inventário: riscos e prazo

Comprar imóvel de inventário é seguro quando a venda está autorizada e todos os herdeiros concordam com ela. Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio, e não a um herdeiro em particular. Por isso quem vende não é "o filho que cuida do apartamento": é o espólio, representado pelo inventariante, com autorização do juiz ou, nos casos que a lei permite, por escritura pública no cartório.

Este texto trata do imóvel pronto e registrado em nome de quem morreu. Se o que está à venda é um contrato de compra na planta que ficou de herança, o caminho é outro, e está em repasse na planta de herança.

Por que o herdeiro sozinho não pode vender

O Código Civil é direto. Pelo art. 1.793, §3º, é ineficaz a disposição, por qualquer herdeiro, de bem que compõe a herança enquanto ela estiver indivisa, se não houver prévia autorização do juiz da sucessão. E o §2º do mesmo artigo diz que também é ineficaz a cessão, por um coerdeiro, do seu direito sobre um bem específico da herança.

Na prática: se um herdeiro assina um contrato vendendo "o apartamento da mãe" antes da partilha, sem autorização, esse contrato não produz efeito contra o espólio. Você pode pagar e ficar sem o imóvel.

Os três caminhos de uma compra segura

1. Venda autorizada pelo juiz do inventário

No inventário judicial, o art. 619, I, do Código de Processo Civil diz que cabe ao inventariante alienar bens do espólio, ouvidos os interessados e com autorização do juiz. O documento que materializa isso é o alvará judicial.

O que conferir:

• O alvará cita este imóvel, com a matrícula correta.
• Quem assina a escritura é o inventariante nomeado no processo.
• O alvará diz o que fazer com o dinheiro. É comum o juiz mandar depositar o valor no processo, para pagar imposto e despesas.

2. Venda por escritura no inventário extrajudicial

Quando o inventário corre em cartório, a regra é a Resolução CNJ nº 35/2007. Em 2024, a Resolução CNJ nº 571 alterou esse texto e passou a permitir que o inventariante venda bem do espólio por escritura pública, sem alvará judicial, desde que cumpra exigências. Entre elas estão discriminar as despesas do inventário e os tributos, e vincular o produto da venda a esses pagamentos.

A mesma alteração abriu o inventário em cartório também quando há herdeiro menor ou incapaz, com condições próprias e manifestação do Ministério Público, mas com restrição a atos de disposição sobre os bens desse herdeiro. Se houver menor ou incapaz entre os herdeiros, a venda pela via do cartório merece análise específica de advogado antes de qualquer sinal.

3. Comprar depois da partilha

O caminho mais lento e mais simples. Termina o inventário, o formal de partilha ou a escritura de partilha é registrada na matrícula, e o imóvel passa a ter dono definido. A partir daí, a venda é uma compra comum de imóvel pronto.

O que pedir antes de fazer proposta

Uma lista objetiva, para mandar ao corretor ou ao advogado dos herdeiros:

1. Matrícula atualizada. Confirma que o imóvel está em nome do falecido e se há penhora, hipoteca ou outro ônus. Se precisar de ajuda para ler, veja como ler a matrícula do imóvel.
2. Certidão de óbito e número do inventário, judicial ou extrajudicial.
3. Termo de nomeação do inventariante, ou a escritura que o nomeou.
4. Quem são os herdeiros e o cônjuge ou companheiro sobrevivente. Todos precisam estar de acordo com a venda, e o acordo deve aparecer por escrito.
5. Alvará ou previsão de venda pela via extrajudicial, com o valor e as condições.
6. Certidões do espólio e dos herdeiros, para identificar dívidas e ações. Boa parte da lista é a mesma usada em repasse, e está em certidões do vendedor.
7. Situação do imposto sobre a herança. O ITCMD é estadual, e atraso costuma gerar multa. Pergunte se já foi calculado e quem paga.
8. IPTU e condomínio em dia. Dívida de condomínio acompanha o imóvel.

O prazo: o que é realista esperar

O art. 611 do CPC diz que o inventário deve ser aberto em até dois meses da morte e concluído nos doze meses seguintes, com prorrogação pelo juiz. Na vida real, esse prazo é estourado com frequência, por herdeiro que discorda, imposto que não foi pago ou documento que falta.

Para quem compra, o prazo que importa é o da autorização da venda, não o do inventário inteiro. Pergunte:

• O alvará já foi pedido? Em que fase está?
• Algum herdeiro está fora do país, é menor ou está brigando com os outros?
• O imposto da herança já foi calculado?

Se a resposta for "ainda não pedimos nada", conte com espera. Combine isso no contrato, para não ficar com o dinheiro preso sem prazo.

Como estruturar o pagamento

O ponto de maior risco é pagar antes da autorização existir.

• Sinal pequeno e condicionado. Se pagar algo antes do alvará, o contrato deve prever a devolução integral se a autorização não sair num prazo combinado.
• Pagamento principal na escritura, com o alvará em mãos ou com os requisitos da via extrajudicial cumpridos.
• Pagamento para quem a autorização manda. Se o alvará determina depósito no processo, pagar direto na conta de um herdeiro é um erro que pode custar caro.

O erro que mais acontece

Negociar com o herdeiro que mora mais perto ou que mais aparece. Ele pode ser bem-intencionado e até ser o inventariante, mas não decide sozinho. O cenário que se quer evitar: o herdeiro recebe o sinal, os irmãos não aceitam o preço, e o comprador passa a depender da boa vontade de alguém para reaver o dinheiro.

A regra prática: o desconto de um imóvel de inventário existe porque o processo é lento. Se alguém oferece desconto e velocidade ao mesmo tempo, pulando a autorização, desconfie.

A pergunta certa

"Quem é o inventariante, e a venda já está autorizada pelo juiz ou pela escritura do inventário?"

Se a resposta vier com número de processo ou nome do cartório, dá para conferir. Se vier vaga, o negócio ainda não existe.

O que fazer agora

Se apareceu um imóvel de inventário que interessa, peça primeiro a matrícula e o número do inventário. Com isso, um advogado consegue dizer em poucos dias se a venda é viável e em quanto tempo. Só depois disso faça proposta, e com prazo para a autorização escrito no contrato.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.