Repasse na planta de herança: o que exige

Quando o titular de um contrato na planta morre, o contrato não morre com ele: os direitos passam aos herdeiros, e as parcelas continuam vencendo. Para vender esse contrato antes do fim do inventário, os herdeiros precisam de autorização: alvará do juiz, se o inventário é judicial, ou previsão na escritura, se é feito em cartório. Sem isso, o que eles assinam pode não valer contra o espólio.

Esse caso é diferente de comprar um apartamento pronto que está em inventário. Lá existe matrícula em nome do falecido. Aqui existe um contrato com a construtora, uma obra correndo e um saldo devedor que alguém precisa pagar enquanto a burocracia anda. A compra do imóvel pronto tem pauta própria em comprar imóvel de inventário.

Por que os herdeiros não podem simplesmente ceder

Até a partilha, a herança é um todo indivisível, e o contrato na planta é um dos bens desse todo. O Código Civil trata isso no artigo 1.793:

• O herdeiro pode ceder o direito à herança ou o quinhão dele, por escritura pública.
• Mas é ineficaz a cessão, por um coerdeiro, do seu direito sobre um bem da herança considerado singularmente (parágrafo segundo).
• E é ineficaz a disposição de um bem do acervo por qualquer herdeiro sem prévia autorização do juiz da sucessão, enquanto a herança for indivisível (parágrafo terceiro).

Traduzindo: o filho não pode vender "a parte dele no apartamento da planta". E os herdeiros juntos não podem ceder o contrato sem a autorização própria. O que eles podem fazer é seguir um dos caminhos abaixo.

Os três caminhos

1. Alvará judicial no inventário judicial

O Código de Processo Civil, no artigo 619, diz que cabe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie do espólio.

Na prática, o inventariante pede ao juiz autorização para ceder o contrato, mostrando a proposta e a razão (as parcelas vencendo, o risco de rescisão por falta de pagamento, a vantagem do preço). Com o alvará, o inventariante assina a cessão em nome do espólio.

É o caminho mais seguro para quem compra, e o mais lento.

2. Escritura no inventário extrajudicial

Quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, com advogado (artigo 610 do CPC). Desde a Resolução CNJ 571/2024, que alterou a Resolução CNJ 35/2007, a própria escritura pode autorizar o inventariante a alienar bens do espólio, mas com finalidade limitada: pagar as despesas do inventário, como imposto de transmissão, honorários e emolumentos, observadas as condições da norma.

Se a cessão do contrato serve para isso, o caminho existe. Se o objetivo é outro, confirme com o tabelião e com o advogado do inventário o que a norma estadual admite antes de contar com ele.

3. Fazer a partilha primeiro e vender depois

Os herdeiros concluem o inventário, a partilha atribui o contrato a um ou mais deles, a construtora troca o titular, e só então vem o repasse comum.

Funciona bem quando a obra está longe das chaves e o inventário é simples. Funciona mal quando há reforço ou parcela grande vencendo no meio do caminho.

E a cessão de quinhão?

Existe uma quarta via, a cessão do quinhão hereditário inteiro por escritura pública. O comprador passa a ser titular da fatia daquele herdeiro em toda a herança, não só no apartamento.

Raramente serve ao investidor de repasse. Você compraria uma fração de tudo, com as dívidas do espólio junto, e ficaria esperando a partilha. Além disso, os artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil dão preferência aos coerdeiros na cessão onerosa a estranho, e o coerdeiro preterido pode, depositado o preço, haver a quota para si em até 180 dias. É ferramenta de herdeiro para herdeiro, não de mercado.

O que a construtora vai pedir

A construtora precisa saber com quem está falando. Ela costuma pedir:

• Certidão de óbito.
• Nomeação do inventariante (termo judicial ou escritura de nomeação).
• O alvará judicial ou a escritura que autoriza a cessão.
• Anuência formal para a troca de titular, com análise de crédito do novo comprador, como em qualquer repasse.

Algumas construtoras aceitam negociar parcelas atrasadas enquanto o inventário corre. Outras aplicam o contrato à risca. Se ela travar a cessão, os caminhos estão em a construtora recusou a cessão.

O ponto que ninguém olha: o seguro

Muitos contratos na planta e financiamentos têm seguro prestamista ou de morte e invalidez, que pode quitar parte ou todo o saldo quando o titular morre. Antes de calcular ágio, pergunte aos herdeiros e à construtora se havia seguro e se ele foi acionado. O saldo devedor pode ser menor do que o extrato sugere, e isso muda o preço justo para os dois lados.

Como pagar sem correr risco

O dinheiro do repasse de herança não vai para "os herdeiros". Vai para quem o alvará ou a escritura indicar:

• No judicial, muitas vezes o juiz determina depósito em conta judicial.
• No extrajudicial, a escritura indica como o valor será aplicado.

Pague exatamente da forma autorizada. Pagar a um herdeiro por fora, mesmo com recibo, não libera você perante os outros.

A pergunta certa a fazer

"Quem é o inventariante, o inventário é judicial ou em cartório, e já existe autorização para ceder este contrato?"

Se não houver inventariante nomeado, nada pode ser assinado ainda. Se houver, mas sem autorização, o negócio pode ser combinado, mas a assinatura e o pagamento ficam condicionados a ela.

O que fazer agora

Se você é herdeiro, peça ao advogado do inventário o pedido de autorização para ceder o contrato logo no início, antes de as parcelas acumularem. Se você é comprador, aceite negociar, mas escreva que o compromisso só se torna definitivo com a autorização do juiz ou com a escritura que a preveja, mais a anuência da construtora. Entender bem a cessão de direitos ajuda a ler esse documento.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.