Taxa de cessão: quem paga e quando é abusiva

Taxa de cessão é o valor que a construtora cobra para aceitar que um contrato na planta passe de um comprador para outro. Ela aparece no momento da anuência e, em regra, está prevista na cláusula de cessão do contrato original. Quem paga não é definido por lei: é o que cedente e cessionário combinarem, e por isso precisa estar escrito no contrato entre eles.

A discussão sobre abuso não é sobre a taxa existir. É sobre o tamanho dela e sobre o que ela remunera.

Onde procurar no contrato

Antes de qualquer conversa, encontre a taxa no papel. Os lugares habituais são:

• Cláusula de cessão ou transferência. É onde a construtora condiciona a cessão à anuência dela e costuma fixar a taxa, seja como valor fixo, seja como percentual.
• Quadro-resumo. O quadro no início do contrato reúne as condições principais do negócio. Vale conferir se ele menciona a cessão ou remete à cláusula. O que deve constar ali está em quadro-resumo do contrato de imóvel.
• Aditivos e regulamentos. Algumas incorporadoras tratam de cessão num anexo ou numa política interna citada no contrato.

Se a taxa não aparece em nenhum desses lugares, guarde essa informação. Cobrança sem previsão contratual é bem mais difícil de sustentar.

As formas de cobrança

Valor fixo. Um montante definido no contrato, às vezes corrigido por um índice. É a forma mais fácil de defender, porque se aproxima de um custo administrativo: conferir documentos, analisar o crédito do cessionário, emitir aditivo.

Percentual do preço do imóvel. Um percentual sobre o valor do contrato ou sobre o valor atualizado. É a forma mais questionada, porque o custo administrativo de transferir um contrato não cresce com o preço do apartamento.

Percentual sobre o valor pago ou sobre o ágio. Menos comum, mas aparece. Tem a mesma fragilidade do percentual sobre o preço.

Pergunte à construtora, por escrito, qual é a forma, qual é a base de cálculo e qual será o valor exato no seu caso. Muita disputa nasce de um percentual aplicado sobre uma base diferente da que o cliente imaginava.

Quem paga: o que se combina

A taxa é cobrada da parte que pede a cessão, mas o peso dela é negociável entre cedente e cessionário. Os arranjos comuns:

1. Cedente paga. Ele quer sair do contrato, e a taxa é custo da saída. Esse argumento é forte quando o cedente está com pressa.
2. Cessionário paga. Ele está entrando num contrato com condição melhor do que a tabela atual, e a taxa é parte do preço de entrada.
3. Dividem. Saída de meio-termo, comum quando o ágio já foi negociado no limite.

O ponto que importa: a taxa é parte da conta do negócio. Ela entra no cálculo do ágio, junto com o valor pago ao cedente e o saldo a assumir. A conta completa está em como calcular o ágio de um imóvel na planta. Se ninguém falar dela antes, ela aparece no fim, e alguém sai frustrado.

Quando a taxa é questionada na Justiça

O contrato de compra na planta costuma ser tratado como relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, inciso IV, considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé.

Com base nisso, há decisões de tribunais estaduais que consideraram abusiva a taxa de cessão cobrada como percentual do preço do imóvel. Um exemplo recente veio do Tribunal de Justiça de Goiás, que manteve a nulidade da cláusula e mandou restituir o valor ao adquirente. O raciocínio foi que analisar crédito, conferir documentos e atualizar cadastro é atividade rotineira da incorporadora, e o custo dela não justifica uma cobrança proporcional ao preço.

Mas o entendimento não é uniforme. Também há decisão que manteve a cláusula de taxa de cessão no contrato, aceitando o argumento de que ela cobre a análise do novo comprador. Cada caso depende da cláusula, do valor e da prova.

Os sinais que fortalecem um questionamento:

• a taxa não está prevista no contrato, ou aparece só numa política interna;
• é um percentual do preço sem relação com qualquer serviço;
• o valor é desproporcional diante do trabalho que a construtora de fato faz;
• a construtora condiciona a anuência ao pagamento sem explicar o que ele cobre.

Como negociar antes de brigar

A disputa judicial costuma vir depois que a taxa foi paga, como pedido de restituição. Antes de chegar lá, há margem para negociar:

• Peça a memória de cálculo. Às vezes o valor cai quando a construtora precisa explicar a base.
• Pergunte por valor fixo. Se a cláusula fala em percentual, pergunte se a incorporadora aceita um valor fixo ligado ao custo da análise.
• Negocie no pacote. Se o cedente precisa quitar parcelas atrasadas ou o cessionário vai antecipar saldo, a construtora pode ter interesse em flexibilizar a taxa para fechar.
• Formalize o que for pago. Recibo da construtora discriminando a taxa. Se mais tarde houver questionamento, é esse papel que conta.

E se a construtora, em vez de cobrar a taxa, recusar a cessão, o problema é outro: o que fazer está em a construtora recusou a cessão: e agora?.

O que escrever no contrato entre cedente e cessionário

Uma linha resolve a briga mais comum: "a taxa de cessão cobrada pela incorporadora, no valor informado em [data], será paga por [parte]". Se o valor ainda não foi informado, defina quem paga e um teto, com a regra para o caso de a taxa vir acima dele.

Inclua também o que acontece com a taxa se a cessão for negada depois de paga. Pergunte se a construtora cobra no pedido de análise ou só depois da aprovação.

A pergunta certa para a construtora

"Qual é o valor exato da taxa de cessão para este contrato, como ele é calculado e o que ele cobre?"

A resposta por escrito serve para três coisas: entrar na conta do ágio, decidir quem paga e, se o valor for desproporcional, servir de prova num questionamento.

O que fazer agora

Se você está entrando ou saindo de um repasse, peça hoje à construtora o valor da taxa por escrito e leia a cláusula de cessão do contrato. Leve esse número para a negociação com a outra parte antes de fechar o ágio.

Se você já pagou uma taxa calculada em percentual do preço, sem relação com um serviço real, reúna contrato, recibo e a comunicação da construtora e leve a um advogado para avaliar se vale pedir a restituição.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.