Cessão de direitos: o que é no imobiliário

Cessão de direitos, no mercado imobiliário, é o negócio em que quem comprou um imóvel e ainda não é dono dele no cartório transfere essa posição para outra pessoa. O caso mais comum é o de quem comprou na planta: ele tem um contrato com a construtora, pagou parte do preço e, antes das chaves, passa o contrato adiante. Quem transfere é o cedente. Quem recebe é o cessionário.

O que muda de mãos não é o imóvel. É o contrato, com o que ele dá e com o que ele cobra.

Por que não é uma venda comum

Numa venda comum, o dono vende o imóvel registrado em seu nome, e o comprador vira dono quando registra a escritura. Na cessão, o cedente ainda não é dono. Ele tem um direito: o de receber o imóvel e a escritura quando cumprir o contrato.

É esse direito que ele cede. Por isso o nome. E por isso o documento central da cessão não é a matrícula em nome do vendedor, e sim o contrato original com a construtora e o extrato do que foi pago.

O que se transfere

Quando a cessão envolve um contrato de compra na planta, o cessionário entra no lugar do cedente por inteiro. Recebe:

• O direito ao imóvel, nas condições do contrato: unidade, vaga, memorial, prazo de entrega.
• O que já foi pago, no sentido de que as parcelas quitadas contam a favor do contrato. O cessionário costuma reembolsar o cedente por isso, e é aqui que entra o ágio ou o deságio.

E assume:

• O saldo devedor com a construtora, com o índice de correção previsto.
• As obrigações do contrato: parcelas, reforços, parcela das chaves, regras de atraso e de rescisão.

É aqui que a cessão de direitos imobiliária vai além do caso mais simples previsto em lei. O Código Civil regula expressamente a cessão de crédito nos arts. 286 a 298: o credor transfere a outra pessoa o direito de receber algo. Na compra na planta, porém, o comprador não tem só crédito. Tem também dívida. Quem assume a dívida de outra pessoa depende, em regra, da concordância do credor. Por isso, na prática, a cessão de um contrato de compra na planta passa pela anuência da construtora.

O que o Código diz que vale aqui

Algumas regras da cessão de crédito ajudam a entender a lógica de qualquer cessão:

• Ceder é a regra, mas tem limite. O art. 286 permite ao credor ceder o crédito se a natureza da obrigação, a lei ou o contrato com o devedor não proibirem. Por isso a primeira pergunta é sempre: o contrato com a construtora permite cessão, e em que condições?
• A outra parte precisa saber. Pelo art. 290, a cessão só produz efeito em relação ao devedor quando ele é notificado ou declara, por escrito, que está ciente. No imobiliário, isso vira a exigência prática de comunicar a construtora e ter a cessão aceita por ela.
• O cedente responde pela existência do direito. Pelo art. 295, quem cede de forma onerosa responde ao cessionário pela existência do crédito no momento da cessão. Traduzindo: o cedente garante que o contrato existe e é dele. Já a capacidade de pagar do devedor, pelo art. 296, não fica a cargo do cedente, salvo se o contrato disser o contrário.

Esses artigos tratam do crédito. A cessão de um contrato inteiro, com direitos e deveres, segue a mesma lógica, somada à necessidade de concordância de quem está do outro lado.

Cedente e cessionário: quem é quem

Cedente é quem sai. Normalmente é o comprador original da planta, que precisa ou quer vender antes da entrega. Ele recebe do cessionário o valor combinado e deixa o contrato.

Cessionário é quem entra. Paga ao cedente, assume o saldo e passa a ser, para a construtora, o comprador da unidade.

A construtora, em geral chamada de anuente nesse documento, não sai nem entra: ela continua sendo a vendedora. O que muda para ela é quem vai pagar e para quem ela vai entregar.

Cessão de direitos e repasse

Na conversa do mercado, "repasse" e "cessão de direitos" aparecem quase como sinônimos. A diferença é de ângulo: repasse é o nome do negócio, como o mercado o chama; cessão de direitos é o instrumento jurídico que formaliza boa parte dos repasses. Os tipos de repasse estão em o que é repasse de imóvel.

A cessão também aparece fora da planta: no imóvel quitado sem escritura, no contrato de gaveta e em direitos hereditários, por exemplo. Cada um tem o seu risco e a sua forma.

A base do negócio é outro contrato

A cessão sempre depende de um contrato anterior que ela transfere. Na planta, esse contrato costuma ser uma promessa de compra e venda. Entender o que essa promessa garante, e o que muda quando ela é registrada, ajuda a entender o que você recebe na cessão. Isso está em promessa de compra e venda: o que é.

O que este conceito não cobre

Este texto é só o conceito. Ficam para outras matérias:

• As cláusulas que o instrumento de cessão precisa ter, em contrato de cessão de direitos: as cláusulas.
• O passo a passo da transferência com a construtora, a taxa de cessão e os impostos.

O erro que mais acontece

Pagar ao cedente antes de a construtora aceitar a cessão. Sem a anuência, o cessionário pode ter pago por um contrato que a construtora não reconhece como seu, e a briga passa a ser com o cedente, não com a construtora. A ordem segura é: contrato e extrato conferidos, anuência formal, assinatura, pagamento.

O que fazer agora

Se uma cessão estiver na mesa, peça três papéis antes de conversar sobre preço: o contrato original com a construtora, o extrato atualizado do que foi pago e do saldo, e a regra de cessão do contrato, com a taxa. Com esses três documentos, você sabe exatamente o que está comprando: um direito, com o saldo e as obrigações que vêm junto.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.