Do aceite ao registro: o papel do corretor

Depois do aceite da proposta, a venda de um imóvel pronto passa por três etapas formais: o recolhimento do ITBI na prefeitura, a lavratura da escritura no tabelionato de notas e o registro no cartório de registro de imóveis. Só com o registro o comprador vira dono. O corretor não é parte em nenhum desses atos, mas é quem mais sabe onde cada um costuma atrasar, e é por isso que o cliente espera que ele continue por perto.

Duas regras do Código Civil explicam por que esse caminho não tem atalho. O art. 108 exige escritura pública para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país, salvo exceção em lei (o financiamento bancário é a mais conhecida). E o art. 1.245 diz que a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis; enquanto não registrar, o vendedor continua sendo tido como dono. A diferença entre os dois atos está explicada em escritura e registro: qual a diferença.

A sequência, etapa por etapa

1. Compromisso assinado e certidões em mãos

Antes de pensar em cartório, o negócio precisa estar fechado no papel, com prazos. Se a proposta foi bem feita, o compromisso sai rápido; o que entra numa proposta que segura o negócio está em proposta de compra: como redigir.

Junto com o compromisso, organize as certidões: matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor, quitação de IPTU e declaração de débitos do condomínio. O tabelião vai pedir boa parte disso. Chegar com a pasta completa evita a primeira ida perdida.

2. Guia do ITBI

O ITBI é municipal, e cada prefeitura tem seu sistema, sua alíquota e seu procedimento. Em geral, alguém (o comprador, o despachante ou o próprio cartório) declara a transação no sistema da prefeitura, que emite a guia. O tabelião costuma exigir a guia paga para lavrar a escritura.

Onde trava:

• Valor de referência da prefeitura acima do valor do negócio. O STJ, no Tema 1.113, fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, que o valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com ele, salvo processo administrativo do fisco, e que o município não pode arbitrar previamente uma base por valor de referência que ele mesmo fixou. Quando a prefeitura discorda, o caminho é o processo administrativo. Na prática, isso ainda gera atraso, e o comprador precisa decidir com orientação de quem entende se paga e discute depois ou contesta antes.
• Dado errado na declaração. Número de matrícula, inscrição imobiliária, nome de quem compra. Um erro de digitação devolve o processo.

O custo de cada etapa, e onde consultar o valor em cada cidade, está em ITBI, escritura e registro: os custos além do preço.

3. Escritura no tabelionato de notas

Com o ITBI pago, o tabelionato prepara a minuta. O corretor que acompanha bem faz três coisas aqui:

• Confere a minuta antes do dia da assinatura. Nome, CPF, estado civil, regime de bens, descrição do imóvel igual à matrícula, preço e forma de pagamento iguais ao compromisso. Erro achado na minuta custa um e-mail; achado na mesa de assinatura custa uma nova data.
• Confirma quem precisa assinar. Vendedor casado em regime que exige o cônjuge, procurador com procuração vencida ou sem poderes específicos, espólio sem alvará. Isso trava mais escritura do que qualquer outra coisa.
• Combina como o pagamento acontece no ato. Transferência na hora, cheque administrativo, liberação de financiamento. Quem leva o quê, e em que ordem.

Na lavratura, o tabelião também cuida da Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) que vai à Receita Federal. Não é tarefa do corretor, mas é bom saber que o valor declarado na escritura vai para lá e cruza com o imposto de renda das partes.

4. Registro no cartório de imóveis

A escritura assinada ainda não transfere nada. Ela precisa ser levada ao registro de imóveis da circunscrição onde está o imóvel, que confere o título e registra na matrícula.

Pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 188, com a redação da Lei 14.382/2022), o registro deve ser feito ou a nota devolutiva emitida em dez dias contados do protocolo, com prazo menor para algumas escrituras simples. Nota devolutiva é a lista de exigências do oficial: algo faltou ou está diferente da matrícula.

Onde trava:

• Descrição do imóvel divergente da matrícula. Área, confrontações, número da unidade.
• Averbação pendente. Construção não averbada, casamento ou óbito do vendedor não averbados na matrícula.
• Escritura que ninguém levou. É o erro mais caro e o mais comum: o comprador assina, guarda a escritura na gaveta e acha que está tudo certo. Enquanto não registrar, o imóvel continua no nome do vendedor, sujeito a penhora por dívida dele.

O que o corretor faz (e o que não faz)

O corretor acompanha, organiza e cobra. Ele não é despachante, não assina pela parte e não substitui o advogado quando aparece um problema jurídico, como uma penhora ou um inventário.

Uma divisão que funciona:

1. No aceite: monta a lista de documentos de cada parte e manda por escrito.
2. No compromisso: confere prazos e quem paga ITBI, escritura e registro.
3. No ITBI: confirma que a guia foi emitida com os dados certos e paga no prazo.
4. Na escritura: revisa a minuta, confirma quem assina e como se dá o pagamento.
5. No registro: pergunta ao comprador, uma semana depois, se protocolou. Depois, se registrou. Pede uma cópia da matrícula com o registro.

Esse último passo é o que diferencia o corretor que o cliente indica do corretor que o cliente esquece. Ninguém mais vai fazer essa pergunta.

A pergunta certa no dia da escritura

"Quem vai levar a escritura ao registro, e quando?"

Se ninguém souber responder na mesa, a resposta é "ninguém". Combine ali mesmo: o próprio tabelionato (muitos fazem o envio eletrônico), um despachante ou o comprador, com data.

O que fazer agora

Escreva um checklist com as cinco etapas acima e os documentos de cada uma, e mande para comprador e vendedor no dia do aceite. Marque na sua agenda três lembretes: guia do ITBI, data da escritura e confirmação do registro. A comissão costuma sair antes do registro; a indicação seguinte depende de como termina essa história.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.