Além do preço: ITBI, escritura e registro

Os custos para comprar um imóvel, além do preço, são basicamente três: o ITBI, imposto cobrado pela prefeitura da cidade do imóvel; a escritura pública, cobrada pelo tabelionato de notas; e o registro na matrícula, cobrado pelo cartório de registro de imóveis. Em volta deles aparecem custos menores: certidões, avaliação do banco quando há financiamento e, em alguns imóveis do litoral, cobranças da União.

Nenhum desses valores deve ser estimado de cabeça. Cada um tem uma fonte oficial onde se consulta o número exato, e é isso que este guia mostra.

1. ITBI: o imposto da prefeitura

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis entre vivos. Cada município tem a sua lei, com a sua alíquota, as suas regras de isenção e o seu procedimento para emitir a guia. Por isso a alíquota de Balneário Camboriú não é necessariamente a de Itajaí, Itapema, Camboriú ou Porto Belo.

Onde consultar

• No código tributário do município, normalmente publicado no portal da prefeitura ou em sites de legislação municipal.
• Na secretaria da fazenda ou de finanças da prefeitura, que emite a guia e informa a alíquota vigente.
• No próprio tabelionato, que exige a guia paga, ou a comprovação de isenção, para lavrar a escritura.

Duas regras que valem para todas as cidades

Quando o ITBI é devido. O STF, no Tema 1124 de repercussão geral, fixou que o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro. Na prática, as prefeituras costumam exigir o pagamento antes da escritura, porque o cartório pede a guia, mas a cobrança antecipada sobre uma simples promessa ou cessão de direitos foi afastada pelo STF. Esse tema no repasse está tratado em cessão de direitos paga ITBI?.

Sobre qual valor. O STJ, no Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), fixou que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que não está vinculada à base do IPTU, e que o valor declarado pelo comprador presume-se correto. O município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, e não pode arbitrar a base previamente com um valor de referência que ele mesmo fixou. Se a prefeitura calcular a guia sobre um valor maior que o da compra, vale pedir a revisão.

2. Escritura pública: o tabelionato de notas

A escritura é o documento que formaliza a compra. Em Santa Catarina, os emolumentos de notários e registradores seguem a Lei Complementar estadual nº 755/2019, e as tabelas com os valores de cada ano são publicadas pela Corregedoria-Geral da Justiça do TJSC, na página de emolumentos do site do tribunal.

Os valores variam conforme o valor do negócio, em faixas. A lei manda considerar, para os atos com valor, o maior entre o valor declarado e o valor venal usado para IPTU ou ITBI.

Onde consultar: a tabela do ano no site do TJSC, ou um orçamento por escrito no tabelionato que você vai usar. Peça o orçamento já com o selo de fiscalização e as taxas que entram no total.

Exceção importante: quando a compra é financiada por banco, o contrato de financiamento costuma ter força de escritura pública, e aí não há escritura separada no tabelionato. O custo se desloca para o registro do contrato.

3. Registro: o cartório de registro de imóveis

Sem registro na matrícula, a propriedade não muda de nome. A escritura sozinha não basta, e a diferença está em escritura não é registro.

O registro também segue a tabela da LC 755/2019, por faixa de valor. Se houver financiamento com alienação fiduciária, há um ato a mais: o registro da garantia em favor do banco.

Desconto no primeiro imóvel financiado

O art. 290 da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, prevê redução de 50% nos emolumentos dos atos relativos à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Pergunte ao cartório se o seu caso se enquadra e peça que o desconto conste no orçamento.

4. Os custos menores que somam

• Certidões do vendedor e do imóvel: pessoais, de ações, de débitos e a matrícula atualizada. Cada uma tem custo próprio.
• Avaliação do imóvel pelo banco, cobrada no financiamento.
• Despesas com a União, se o imóvel estiver em terreno de marinha: o laudêmio na venda e a certidão da Secretaria do Patrimônio da União.
• Procuração, se alguém assinar por você.
• Assessoria jurídica, se você contratar advogado para revisar o negócio.
• Comissão de corretagem, quando o contrato prevê que parte dela fique com o comprador. Confira isso antes de assinar a proposta.

Como montar a sua estimativa

Um roteiro que serve para qualquer cidade da região:

1. Descubra a alíquota do ITBI na prefeitura do imóvel e aplique sobre o valor da compra.
2. Peça orçamento ao tabelionato com o valor do negócio. Se houver financiamento, pergunte se a escritura é dispensada.
3. Peça orçamento ao registro de imóveis da circunscrição do imóvel, incluindo o registro da garantia se houver financiamento, e pergunte pelo desconto do art. 290.
4. Liste as certidões e o custo de cada uma.
5. Some uma margem para atos que aparecem no meio do caminho, como averbação de construção ou retificação.

Monte isso numa planilha simples, com uma linha por custo e uma coluna para a fonte de cada número: lei municipal, tabela do TJSC, orçamento do cartório. Linha sem fonte é estimativa, e estimativa de cabeça é exatamente o que costuma faltar no dia da escritura.

Para entender em que ordem essas etapas acontecem e onde o negócio costuma atrasar, veja do aceite ao registro: o papel do corretor.

O erro que mais acontece

Separar dinheiro só para o preço e para o ITBI, e esquecer do registro. Sem registrar, o comprador continua sem ser dono no papel, e qualquer dívida do vendedor ainda pode alcançar o imóvel. Registro é custo de compra, não etapa opcional.

O que fazer agora

Antes de fazer proposta, peça ao corretor ou ao cartório três números por escrito: a alíquota do ITBI da cidade, o orçamento da escritura e o do registro para o valor que você pretende pagar. Some ao preço. Esse é o valor real da compra.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.