O corretor pode comprar o repasse que vende?

Pode, mas não do jeito que a maioria imagina. Nem o Código Civil nem o Código de Ética dos corretores têm um artigo que proíba o corretor de comprar um imóvel que está intermediando. O que existe são deveres com o cliente que tornam essa compra um terreno minado: o dever de informar tudo, o dever de defender o interesse de quem contratou você e a proibição de se locupletar à custa dele.

Na prática, o corretor que quer ficar com o repasse precisa deixar de ser o corretor daquele negócio, ou pelo menos deixar isso claro por escrito ao cedente, antes de fazer a proposta.

Onde está o conflito

No repasse, o corretor captador normalmente trabalha para o cedente. Ele sabe o que o cedente não sabe ou não tem tempo de saber:

• Quanto a construtora cobra hoje pela mesma planta.
• Quanto outros compradores estariam dispostos a pagar.
• Qual a urgência real do cedente e qual o limite dele.

Se o próprio corretor decide comprar, ele passa a estar dos dois lados da mesa, e o incentivo é baixar o preço do cliente que confiou nele. É esse incentivo que a lei e o Código de Ética tentam neutralizar.

O que a lei exige do corretor

O artigo 723 do Código Civil obriga o corretor a executar a mediação com diligência e prudência e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único acrescenta o dever de esclarecer sobre a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e o que mais possa influir no resultado, sob pena de responder por perdas e danos.

Aplicado ao caso: se você compra o repasse e o cedente descobre depois que a tabela da torre estava bem acima do que você disse, ou que havia outro interessado pagando mais, o problema não é só ético. Pode virar pedido de indenização.

O que o Código de Ética diz

O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI nº 326/1992) não fala em compra pelo próprio corretor, mas vários dispositivos alcançam a situação:

• Art. 4º, II: ao oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos.
• Art. 4º, VI: zelar pela orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente.
• Art. 4º, X: receber comissão de uma única parte pelo mesmo serviço, salvo consentimento de todos os interessados.
• Art. 6º, IV: é vedado locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente.

O art. 8º classifica como transgressão grave a violação dos incisos II e X do art. 4º e do inciso IV do art. 6º. A apuração cabe ao CRECI onde o corretor está inscrito. Para o panorama das infrações entre colegas, veja Código de Ética e parceria.

Como comprar sem cruzar a linha

Se você quer mesmo a unidade, o caminho limpo tem quatro passos.

1. Conte antes de propor

Diga ao cedente, por escrito, que você tem interesse pessoal em comprar. Não depois da proposta aceita: antes de mandar o número. Uma mensagem simples resolve: "Tenho interesse em comprar a unidade para mim. Antes de fazer proposta, quero que você saiba disso e decida se prefere que eu siga como seu corretor ou não."

2. Entregue as informações que você usaria contra ele

Mande ao cedente a tabela atual da construtora para a mesma planta e o histórico de interessados que você teve. É o que o artigo 723 exige de qualquer forma. Se o preço que você vai oferecer é bom só porque o cedente não conhece a tabela, a compra não se sustenta.

3. Abra mão da comissão ou combine por escrito

Comprar e cobrar comissão do cedente sobre a própria compra é o ponto que mais irrita conselho e Justiça. O caminho seguro é não cobrar comissão do cedente nesse negócio. Se houver outra forma de remuneração, ela precisa estar escrita e aceita pelo cedente, com consciência de que você é o comprador.

4. Sugira que o cedente tenha alguém do lado dele

Recomende que o cedente consulte outro corretor ou um advogado antes de assinar. Parece contra o seu interesse, mas é o que protege a venda depois. Um cedente que teve orientação independente dificilmente contesta o negócio.

E se o repasse veio de um parceiro?

Outra situação comum: o repasse chegou a você por um colega, numa parceria, e você decide comprar.

Aqui o conflito é com o colega também. Comprar para si um imóvel que entrou numa parceria, sem combinar com o parceiro, pode ser lido como desvio do negócio dele. O art. 6º, VII, veda desviar cliente de outro corretor, e um termo de parceria com cláusula de não circunvenção normalmente cobre isso. Combine com o parceiro antes, e por escrito, se ele mantém alguma remuneração. No Fecha Mais, por exemplo, a conexão entre dois corretores gera um termo com divisão de comissão e cláusula de não circunvenção, e esse termo continua valendo se um dos dois virar comprador.

O erro que mais acontece

Usar um parente ou um "investidor amigo" como comprador de fachada.

O corretor não aparece, o cedente acha que vendeu a um terceiro, e o imóvel acaba com o corretor. Isso não elimina o conflito; só esconde. Se aparecer, a omissão vira prova de má-fé. É o cenário em que a responsabilidade civil, tratada em responsabilidade civil do corretor, pesa de verdade.

Um teste rápido

Antes de propor, pergunte a si mesmo: "se o cedente lesse toda a minha conversa com ele e soubesse tudo o que eu sei, ele assinaria pelo mesmo preço?"

Se a resposta for sim, a compra é limpa. Se você hesitou, falta transparência, ou o preço está baixo demais. Quando o cedente quer um ágio que você acha exagerado, a conversa certa é a de vendedor quer ágio alto, não a de comprar barato aproveitando a pressa dele.

O que fazer agora

Se você já está de olho em um repasse da sua carteira, mande hoje a mensagem de transparência ao cedente, junto com a tabela atual da construtora. Deixe que ele decida se você segue como corretor ou passa a ser apenas comprador. Tudo o que vier depois disso, preço, comissão e prazo, fica mais fácil de defender.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.