Chaves na mão: os custos do condomínio novo

Quem recebe as chaves de um apartamento novo passa a pagar condomínio, e nos primeiros meses esse boleto costuma vir acompanhado de despesas que não existem num prédio antigo: fundo de implantação, compra de mobiliário e equipamentos das áreas comuns, contratação de serviços e taxas para formar a primeira reserva. Algumas são obrigação de todo condômino a partir da posse. Outras dependem de aprovação em assembleia e podem ser discutidas.

O ponto de partida é saber a partir de quando você deve. Depois, entender o que cada despesa é e quem decidiu por ela.

A partir de quando o condomínio é seu

A cota condominial acompanha o imóvel, mas a pergunta "quem paga antes de a escritura estar registrada?" foi resolvida pelo STJ no Tema 886, julgado em recurso repetitivo (REsp 1.345.331/RS). A tese diz que o que define a responsabilidade não é o registro do contrato, mas a relação material com o imóvel: a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a venda.

Na compra na planta, isso costuma significar que a cota passa a ser do comprador a partir da entrega das chaves. Antes disso, quando o prédio já tem condomínio instalado mas você ainda não recebeu a unidade, a cobrança tende a ficar com a construtora. Há decisões em que as turmas do STJ aplicam a tese de forma diferente, e por isso, se receber boleto de período anterior à sua posse, peça a análise antes de pagar.

Na prática, guarde o termo de entrega das chaves com a data. Ele é a prova da sua posse.

As despesas que aparecem nos primeiros meses

Cota condominial ordinária

A despesa mensal de manutenção do prédio: limpeza, portaria, energia e água das áreas comuns, elevadores, administração. No começo, ela costuma ser calculada sobre uma previsão orçamentária, porque o prédio ainda não tem histórico de gastos.

O que conferir: a previsão orçamentária aprovada e o critério de rateio, que normalmente segue a fração ideal de cada unidade, conforme a convenção.

Fundo de implantação

É a verba usada para colocar o condomínio de pé: equipar portaria, comprar móveis e utensílios das áreas comuns, contratar os primeiros serviços, cobrir o caixa até as cotas mensais entrarem. Não é um nome que esteja em lei: é prática de mercado, e o valor e a forma de cobrança dependem do que foi previsto na convenção ou aprovado em assembleia.

O que conferir: se o fundo está na convenção ou na ata de assembleia, qual é o orçamento detalhado e se ele não duplica algo que o memorial descritivo prometeu entregar.

Enxoval do prédio

Mobiliário do salão de festas, academia, brinquedoteca, decoração do hall, utensílios da churrasqueira. Aqui está a discussão mais frequente: o que a construtora prometeu entregar mobiliado ou equipado não deveria ser cobrado de novo dos condôminos. Se o material de venda e o memorial mostram a academia equipada, compare item por item com o que foi entregue.

Fundo de reserva

Parcela destinada a emergências e obras futuras. Costuma estar prevista na convenção, com percentual ou regra de formação. Começa a ser cobrada já no início, junto com a cota.

Despesas da primeira assembleia

A instalação do condomínio exige assembleia para eleger síndico, aprovar orçamento, escolher administradora e, muitas vezes, aprovar o regimento interno. Às vezes a construtora conduz essa assembleia e indica administradora e síndico provisório.

Custos individuais da unidade

Não são condomínio, mas chegam ao mesmo tempo:

• Ligação de energia e, se for o caso, de gás em nome do proprietário.
• Instalação de medidores individuais, quando não vieram prontos.
• Taxa de mudança, se o regimento cobrar.
• Seguro do conteúdo da unidade, se você quiser, já que o seguro obrigatório do prédio cobre a edificação.

Se o seu plano é financiar o saldo na entrega, lembre que essas despesas chegam na mesma época das parcelas do banco. Os motivos que travam esse financiamento estão em financiamento na entrega das chaves: por que trava.

O que é obrigatório e o que se discute

Obrigatório, a partir da sua posse: a cota ordinária aprovada e o fundo de reserva previsto na convenção. Não pagar gera multa, juros e, no limite, cobrança judicial, com risco para o próprio imóvel.

Discutível, e por isso vale ir à assembleia:

• O valor e o orçamento do fundo de implantação.
• Itens de enxoval que já deviam ter sido entregues pela construtora.
• A administradora e o síndico indicados pela construtora, que podem ser trocados por decisão da assembleia.
• Contratos de serviço fechados antes da primeira assembleia, como portaria e manutenção de elevador, que podem ser revistos.

Como se preparar

1. Peça a convenção e a previsão orçamentária antes da entrega. Elas mostram a cota estimada e os fundos previstos.
2. Pergunte se haverá fundo de implantação, de quanto e em quantas parcelas.
3. Compare o memorial com o que está sendo cobrado como enxoval.
4. Vá à primeira assembleia ou mande procuração com instruções. É nela que se decide o que você vai pagar pelos próximos anos.
5. Some isso ao custo de compra. Além do preço e da correção, conte com ITBI, escritura e registro, explicados em ITBI, escritura e registro.

O erro que mais acontece

Não aparecer na primeira assembleia. Nela se aprovam orçamento, fundo de implantação, administradora e regras que valem por muito tempo. Quem falta descobre as decisões no boleto. E contestar depois de aprovado é bem mais difícil do que votar contra na hora.

A pergunta certa

"O que deste fundo de implantação é algo que a construtora já devia ter entregue?"

Feita em assembleia, com o memorial na mão, essa pergunta costuma reduzir a conta.

O que fazer agora

Se a entrega está próxima, peça hoje a convenção, o regimento e a previsão orçamentária. Faça a vistoria da sua unidade com o roteiro de vistoria de entrega e reserve na agenda a data da primeira assembleia. Separe um caixa para os primeiros meses: é quando o condomínio novo pesa mais.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.