Vistoria de entrega: o que olhar no apartamento

A vistoria de entrega é a conferência do apartamento contra o memorial descritivo e o contrato, feita antes de você assinar o termo de recebimento das chaves. Tudo que estiver diferente do prometido, quebrado ou mal-acabado deve ir para um registro por escrito, com foto, assinado pela construtora. O que não for anotado nesse dia continua sendo reclamável depois, mas fica mais difícil provar que já estava lá.

Leve o memorial e a planta. A vistoria não é sobre gostar ou não do apartamento: é sobre conferir se ele é o que o contrato descreve. Se ainda não sabe o peso desse documento, comece por memorial descritivo: o que obriga a construtora.

Antes de ir

• Peça a data por escrito e pergunte quanto tempo a vistoria pode durar. Uma hora corrida é pouco para um apartamento inteiro.
• Confirme que o prédio tem habite-se. Sem ele, a entrega não está completa e o financiamento das chaves costuma travar. A explicação está em habite-se: o que é e por que atrasa a chave.
• Considere levar um engenheiro ou arquiteto. Vistoria técnica custa pouco perto do que um vício não visto custa depois.
• Leve: memorial, planta com medidas, trena, nível, lanterna, carregador de celular ou um aparelho pequeno para testar tomadas, saco de lixo para testar ralos com água, fita crepe para marcar defeitos e o celular carregado para fotos.

O roteiro, cômodo por cômodo

Entrada e áreas comuns do seu andar

• Porta de entrada: abre e fecha sem raspar, fechadura funciona, olho mágico e batente alinhados.
• Medidor de água e quadro de luz no lugar indicado, com identificação.
• Corredor e hall do andar sem infiltração no teto.

Sala e quartos

• Medidas. Meça os cômodos principais e compare com a planta. Diferença pequena é comum; diferença grande vai para o registro.
• Piso. Bata levemente com o cabo da chave: som oco indica peça solta. Procure peça trincada, lascada, desnivelada ou de cor diferente.
• Paredes e teto. Olhe com a lanterna rente à parede, que mostra ondulação e fissura. Mancha de umidade no teto pode ser vazamento do andar de cima.
• Janelas e portas de vidro. Abrem, fecham e travam. Borracha de vedação inteira. Vidro sem risco.
• Tomadas e interruptores. Teste todas. Confira se a quantidade bate com o projeto elétrico.
• Esperas de ar-condicionado, se previstas no memorial: dreno, ponto elétrico e posição.

Cozinha e área de serviço

• Bancada e cuba: fixas, sem trinca, com caimento correto da água.
• Pontos de água e esgoto onde a planta indica: máquina de lavar, filtro, geladeira se houver.
• Ponto de gás, se previsto, e a ventilação exigida.
• Ralo: jogue água e veja se escoa sem voltar.

Banheiros

• Abra todas as torneiras e o chuveiro ao mesmo tempo para testar pressão.
• Dê descarga e observe se a caixa enche e para.
• Caimento do piso para o ralo. Jogue água no box e veja se ela corre para o ralo e não para a porta.
• Rejunte inteiro, sem falha.
• Louças e metais da marca e modelo do memorial.

Sacada

• Caimento para o ralo, o defeito mais comum em sacada.
• Guarda-corpo firme, sem folga.
• Churrasqueira, se houver: tiragem e acabamento.
• Fechamento em vidro, se faz parte do memorial.

Garagem e depósito

• Vaga com o número e a posição do contrato, com a medida correta.
• Depósito ou hobby box, se comprado, no local indicado.

O que fazer com cada vício encontrado

1. Anote tudo no termo de vistoria, item por item, com foto. Não aceite "a gente arruma depois" sem que conste no papel.
2. Peça prazo de reparo por escrito.
3. Decida se recebe as chaves. Defeito pequeno, como rejunte, regulagem de porta ou peça de piso, normalmente não impede o recebimento, desde que fique registrado. Problema que impede o uso, como falta de água, esgoto que volta ou infiltração ativa, justifica pedir nova vistoria antes de receber.
4. Agende a revistoria para conferir o que foi consertado.

Receber as chaves não é aceitar o imóvel com defeito. A lei continua protegendo o comprador depois.

Os prazos que a lei dá

Dois conjuntos de regras se aplicam.

Código Civil, art. 618. Nas empreitadas de edifícios, o construtor responde, durante o prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo. O parágrafo único fixa 180 dias, contados do aparecimento do vício ou defeito, para o dono da obra entrar com a ação. A aplicação desse prazo de 180 dias é discutida nos tribunais, e por isso o melhor é não esperar.

Código de Defesa do Consumidor, art. 26. Para produtos duráveis, como o apartamento, o prazo para reclamar de vício aparente é de 90 dias, contados da entrega. Se o vício for oculto, os 90 dias começam a contar quando ele aparece. Uma reclamação comprovada feita à construtora suspende a contagem até a resposta negativa.

Na prática: reclame por escrito assim que perceber o defeito, e guarde o comprovante. E-mail, protocolo no portal da construtora ou notificação valem mais que telefonema.

O manual do proprietário que a construtora entrega costuma listar prazos de garantia por sistema, como impermeabilização, esquadrias e instalações. Leia com atenção: ele também traz as manutenções que você precisa fazer para não perder a garantia.

O erro que mais acontece

Fazer a vistoria com pressa, num horário espremido, sem memorial na mão, e assinar o termo de recebimento sem nenhuma ressalva. Depois, cada defeito vira discussão sobre se já estava lá ou se foi causado pela mudança. Um termo de vistoria detalhado encerra essa discussão antes que ela comece.

O que fazer agora

Se a entrega está marcada, separe o memorial e a planta hoje e imprima o roteiro acima. Reserve pelo menos meio período para a vistoria e, se puder, contrate um vistoriador técnico. Depois das chaves, prepare-se para as despesas que vêm logo em seguida, explicadas em os custos do condomínio novo.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.