Quadro-resumo: a página que resume o contrato

Quadro-resumo é a página que, por lei, abre todo contrato de compra e venda, promessa, cessão ou promessa de cessão de unidade em incorporação imobiliária. Ele reúne num só lugar o preço, a forma de pagamento, a correção, a corretagem, as consequências de desistir e as datas da obra. A exigência está no art. 35-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.

A ideia da lei é simples: o comprador não deveria precisar ler quarenta páginas para saber quanto paga, como a parcela sobe e quanto perde se sair. Se o quadro-resumo está completo, ele é a melhor ferramenta de conferência que você tem. Se está incompleto, a falta tem consequência.

Vale também para o repasse

Repare na lista de contratos do art. 35-A: ela inclui cessão e promessa de cessão. Quem compra um repasse de unidade em incorporação assina um contrato que, pela letra da lei, também deve começar por um quadro-resumo. E o do contrato original, que você está assumindo, é o documento que diz que obrigações vêm junto. Peça os dois.

Os 12 itens, em quatro blocos

A lei lista doze itens. Lidos em blocos, viram um roteiro de conferência.

O dinheiro

• I. O preço total a ser pago pelo imóvel.
• II. A entrada: o valor, a forma de pagamento, o destaque para o que é pago à vista e o percentual sobre o total.
• III. A corretagem: o valor, as condições de pagamento e a identificação precisa de quem recebe.
• IV. A forma de pagamento do preço, com valores e vencimentos das parcelas.

O que conferir: some entrada e parcelas e veja se dá o preço total. Confira se a corretagem está destacada e com beneficiário identificado. Quando ela é cobrada do comprador, o que acontece com esse valor se não foi informada como devia está em comissão de corretagem na planta: dá para reaver?.

A correção e os juros

• V. Os índices de correção monetária e, se houver mais de um, o período de aplicação de cada um.
• VII. As taxas de juros, se mensais ou anuais, nominais ou efetivas, o período de incidência e o sistema de amortização.

O que conferir: a frase "INCC até as chaves e outro índice depois" deve estar aqui, com a data da troca. Se há juros depois da entrega, este é o lugar onde aparecem e com qual sistema de amortização. O que o índice da obra mede está em INCC: o que é.

A saída

• VI. As consequências do desfazimento, por distrato ou por inadimplemento do comprador ou da construtora, com destaque negritado para as penalidades e para os prazos de devolução.
• VIII. O direito de arrependimento do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, nos contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora.

O que conferir: a multa escrita, o prazo de devolução e se a página informa o arrependimento. A lei do distrato fixa que o contrato assinado em estande pode ser desfeito em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem. Os tetos e prazos que valem para o item VI estão em distrato: o que diz a Lei 13.786/2018.

A obra e o registro

• IX. O prazo para você quitar suas obrigações depois que a construtora obtém o auto de conclusão da obra.
• X. Os ônus sobre o imóvel, em especial quando ele é garantia do financiamento da construção.
• XI. O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório competente.
• XII. A data-limite para o habite-se e os efeitos de ele atrasar, ligados à regra de tolerância do art. 43-A.

O que conferir: o item XI é o que permite você mesmo verificar, no cartório, que a incorporação está registrada. O item X diz se o terreno e as unidades estão dados em garantia a um banco. O item IX é o que define quando a parcela final ou o financiamento precisam estar resolvidos.

A assinatura que a lei exige

O § 2º do art. 35-A acrescenta uma regra de forma: as consequências do desfazimento só se efetivam com a anuência prévia e específica do comprador, por assinatura junto a essas cláusulas, redigidas com o destaque que o Código de Defesa do Consumidor exige para cláusulas que limitam direito do consumidor.

Na prática, você vai ver uma assinatura ou rubrica sua ao lado do bloco das penalidades. Não é burocracia: é o que torna a multa exigível. Leia antes de assinar ali.

Se faltar algum item

A lei dá a consequência no § 1º. Identificada a ausência de qualquer item:

1. a construtora tem 30 dias para aditar o contrato e sanar a omissão;
2. se não sanar, a omissão caracteriza justa causa para rescisão do contrato pelo comprador.

Justa causa significa que o comprador pode desfazer o contrato sem ser ele o culpado, o que pode mudar a conta da devolução. Por isso, a forma de identificar a falta importa. Faça por escrito: aponte o item ausente, cite o art. 35-A e peça o aditamento. A data da notificação marca o início dos 30 dias.

Não é uma porta para desistir de qualquer contrato. Se a construtora adita no prazo, o contrato segue. Mas é um direito que a lei deu ao comprador, e vale saber usá-lo.

O erro mais comum

Ler o quadro-resumo como folha de rosto e assinar sem conferir com o resto do contrato.

O quadro-resumo resume. Se ele diz uma multa e a cláusula interna diz outra, você tem um contrato contraditório e uma discussão pela frente. Confira, item a item, se o que está na primeira página é o que está nas cláusulas. As cláusulas que vêm depois, e a natureza do contrato que você está assinando, estão em promessa de compra e venda: o que é.

O que fazer agora

Imprima o quadro-resumo do seu contrato e marque os doze itens com um visto ou um X. Para cada X, mande à construtora um pedido escrito de aditamento, citando o art. 35-A, e guarde o comprovante de envio. Para cada visto, compare com a cláusula correspondente do contrato. Em meia hora, você sabe se o documento que resume o seu negócio diz a verdade sobre ele.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.