Estrangeiro pode comprar imóvel no litoral de SC?

Pode. Estrangeiro, morando no Brasil ou fora, compra apartamento ou casa urbana no litoral de Santa Catarina praticamente nas mesmas condições de um brasileiro. As restrições legais existem, mas atingem casos específicos: imóvel rural, que tem lei própria, e imóvel da União em faixa costeira, como alguns terrenos de marinha, que pode exigir autorização federal. Para o apartamento típico de Balneário Camboriú, Itapema ou Porto Belo, o trabalho é mais de documento e de câmbio do que de permissão.

Imóvel urbano: a regra é a liberdade

Não há lei geral proibindo estrangeiro de comprar imóvel urbano no Brasil. O comprador estrangeiro assina a mesma escritura, paga os mesmos impostos e registra na mesma matrícula.

O que muda é o caminho até ali: identificação fiscal brasileira, entrada do dinheiro pelo sistema de câmbio e, se ele não estiver no país, uma procuração ou a escritura por videoconferência.

Imóvel rural: lei própria

A compra de imóvel rural por estrangeiro é regulada pela Lei 5.709/1971. Ela vale para estrangeiro residente no Brasil e para pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar aqui, e traz limites de área, inclusive um teto para o total de terras de pessoas da mesma nacionalidade em cada município.

No litoral, isso aparece pouco, mas aparece: sítio no interior de Porto Belo, chácara em área rural de Camboriú, gleba para loteamento. Se a matrícula diz que o imóvel é rural, ou se ele tem cadastro no Incra, pare e consulte um advogado antes da proposta.

Faixa de fronteira: não é o caso do litoral

A lei brasileira trata de forma especial a faixa de 150 km ao longo da fronteira terrestre do país, onde certas operações dependem de assentimento prévio. O Litoral Norte catarinense fica do lado oposto do estado em relação à fronteira com a Argentina, fora dessa faixa. Se alguém citar essa regra para um apartamento na praia, ela não se aplica.

Terreno de marinha e imóveis da União

Aqui está a restrição que interessa ao litoral. Parte dos imóveis perto do mar está em terreno de marinha, que é área da União. Quem tem o imóvel ali tem o domínio útil ou a ocupação, não a propriedade plena do terreno.

O Decreto-Lei 9.760/1946, que rege os imóveis da União, proíbe transferir a estrangeiro imóvel da União situado em certas zonas, entre elas a faixa ao longo da costa, sem autorização do Presidente da República (competência que hoje é delegada a ministério). A mesma regra dispensa a autorização para unidade autônoma de condomínio em zona urbana, desde que as frações ideais pretendidas pelo estrangeiro, somadas, não ultrapassem um terço da área total.

Na prática: apartamento em prédio de condomínio na orla urbana costuma cair na dispensa. Casa ou terreno inteiro em área de marinha pode exigir a autorização. Antes de tudo, descubra se o imóvel está em área da União. O caminho está em terreno de marinha: laudêmio, foro e taxa.

CPF: o primeiro documento

Na prática, tabelião e registro de imóveis pedem o CPF do comprador, estrangeiro ou não. A boa notícia é que dá para pedir sem vir ao Brasil: a Receita Federal tem canais para quem mora no exterior, e o número é o mesmo qualquer que seja o canal. Quem já tem CPF deve conferir se a situação cadastral está regular antes de marcar a escritura.

Peça o CPF no início da negociação, não na véspera da assinatura.

Câmbio: o dinheiro precisa entrar pelo caminho certo

O dinheiro da compra deve entrar no Brasil por uma operação de câmbio feita em banco ou instituição autorizada pelo Banco Central. Pela lei de câmbio em vigor, não há exame ou autorização prévia do Banco Central para esse ingresso, mas a operação fica registrada, e o contrato de câmbio é o documento que comprova a origem do dinheiro.

Três cuidados práticos:

• Guarde o contrato de câmbio. Ele vai ser útil na venda futura, para comprovar quanto entrou e quando.
• Alinhe o prazo com o vendedor. O câmbio pode levar alguns dias. Combine isso no contrato, para o atraso não virar inadimplência.
• Não pague por fora. Dinheiro que entra por canal informal não tem comprovação de origem e cria problema com cartório, banco e Receita.

Se a compra for feita por empresa estrangeira, e não pela pessoa física, entram outras obrigações de registro no Banco Central. Nesse caso, contador e advogado precisam participar desde o início.

Assinando de fora do país

O estrangeiro que não está no Brasil tem dois caminhos:

1. Procuração para alguém de confiança no Brasil, feita em consulado brasileiro ou em notário local com as formalidades de validação do documento estrangeiro. Se estiver em língua estrangeira, o cartório vai exigir tradução.
2. Escritura eletrônica pelo e-Notariado, com certificado digital notarizado e videoconferência com o tabelião.

O passo a passo de cada etapa feita de longe está em comprar imóvel em SC sem ir até lá.

Os custos são os mesmos

ITBI, escritura e registro não mudam pela nacionalidade. O comprador estrangeiro paga o que o brasileiro pagaria. A lista e onde consultar cada valor por cidade estão em os custos além do preço.

O que muda é o custo de quem ajuda: tradução, procuração no exterior e, em alguns casos, assessoria cambial.

Para o corretor que atende estrangeiro

Se você é corretor e recebeu um cliente estrangeiro, as três perguntas que resolvem a maior parte dos problemas são:

• "Você já tem CPF e ele está regular?"
• "Por onde e em quanto tempo o dinheiro entra no Brasil?"
• "Você vem para a escritura ou vamos por procuração ou videoconferência?"

Com as respostas, dá para montar o cronograma real do negócio.

O que fazer agora

Se você é estrangeiro e quer comprar no litoral catarinense, peça o CPF hoje e converse com o seu banco sobre o câmbio. Ao escolher o imóvel, peça a matrícula e confira duas coisas: se ele é urbano e se está em área da União. Se for urbano e fora de terreno de marinha, a compra segue como a de qualquer brasileiro. Se aparecer área da União, leve a matrícula a um advogado antes da proposta.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.