Imóvel quitado sem escritura: dá para comprar?

Dá para comprar um imóvel quitado sem escritura, mas o que você compra, até a regularização, é um direito contra a construtora, e não a propriedade. Pelo Código Civil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula, e o parágrafo primeiro do artigo 1.245 é direto: enquanto o título não for registrado, quem vendeu continua sendo havido como dono.

Isso explica o caso clássico do litoral. A construtora entregou o prédio, o comprador pagou tudo, recebeu a chave, mas nunca fez a escritura nem registrou. Para o cartório, o apartamento ainda é da construtora. Agora esse comprador quer vender, e você está do outro lado.

Por que tanta gente fica sem escritura

Os motivos se repetem e ajudam a entender o risco de cada caso:

• Custo na hora errada. A escritura e o registro chegam junto com mudança, mobília e condomínio. Muita gente adia.
• Achar que o contrato basta. O comprador guarda o contrato quitado e o termo de quitação e acredita que isso é ser dono.
• Pendência da própria construtora. Às vezes o prédio ainda não tem averbação da construção ou individualização das unidades, e a escritura não sai mesmo que o comprador queira.

O terceiro motivo é o mais sério, porque não depende do vendedor resolver. Pergunte qual deles é o caso antes de qualquer conversa sobre preço.

O que conferir antes de negociar

Peça e leia, nesta ordem:

1. Matrícula atualizada do imóvel. Ela mostra em nome de quem está a unidade, se a construção foi averbada e se há penhora, hipoteca ou indisponibilidade contra a construtora.
2. Contrato original com a construtora e eventuais aditivos.
3. Termo de quitação emitido pela construtora, ou extrato com saldo zero.
4. Situação da construtora. Certidões de ações e de protestos ajudam a medir se ela vai assinar a escritura sem drama ou se há risco de credores dela alcançarem a unidade.
5. Certidões do vendedor, porque o direito dele também pode ser alcançado por credores. Esse risco tem pauta própria em certidões do vendedor no repasse.

Se a matrícula mostra que a construtora tem dívidas registradas sobre a unidade, pare e leve a um advogado antes de seguir.

Os dois caminhos de regularização

Caminho 1: o vendedor escritura primeiro, depois vende

O vendedor faz a escritura com a construtora, registra em nome dele e só então vende a você, com uma segunda escritura e um segundo registro.

É o caminho mais limpo e o que qualquer banco aceita se você for financiar. O custo é maior, porque são duas transmissões: duas escrituras, dois registros e, em regra, dois recolhimentos de ITBI, um em cada etapa. É daí que vem a expressão "ITBI duplo".

Caminho 2: cessão de direitos e escritura direta da construtora para você

O vendedor cede a você os direitos do contrato quitado, e a construtora outorga a escritura diretamente em seu nome. Na matrícula aparece uma transmissão só.

Funciona quando a construtora aceita participar e quando o município não cobra ITBI sobre a cessão. Esse segundo ponto é disputado. Em 2021, o STF fixou em repercussão geral (Tema 1124) que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, pelo registro. Depois disso, o próprio Supremo aceitou rediscutir se a tese alcança a cessão de direitos, e há prefeituras que continuam exigindo o imposto na cessão. Consulte a lei do município onde está o imóvel e a posição da prefeitura antes de fazer a conta. O detalhe do imposto na cessão está em cessão de direitos paga ITBI?.

Quando a construtora não assina

Se a construtora sumiu, faliu ou simplesmente não responde, existe saída. Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), a adjudicação compulsória pode ser feita diretamente no registro de imóveis, sem processo judicial. Quem pede é o promitente comprador ou seus cessionários, sempre representados por advogado, e o pedido não depende de o contrato ter sido registrado antes.

O procedimento pede prova da quitação e notificação da construtora, e leva tempo. Se você está comprando um imóvel que vai depender disso, o preço tem que refletir esse prazo e esse custo, e o pagamento ao vendedor tem que estar amarrado ao resultado.

Quem paga o quê

O ponto de partida é o artigo 490 do Código Civil: salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e as da tradição, com o vendedor. A lei não trata do caso de quem vende algo que nunca regularizou, então o resto é negociação. O que costuma ser justo:

• A regularização pendente do vendedor (a escritura que ele deixou de fazer, com o ITBI e as custas dessa primeira etapa) é custo dele. Ele está vendendo algo que ainda não pôs no próprio nome.
• A transmissão para você segue a regra comum: comprador paga ITBI, escritura e registro da compra dele, salvo acordo diferente.

Escreva isso no contrato. A visão geral dos custos de uma compra está em ITBI, escritura e registro.

O erro que mais acontece

Pagar o preço inteiro contra a entrega da chave e de um "contrato de compra" particular, com a promessa de que a escritura sai depois.

Isso transforma uma compra regular num contrato de gaveta. Se o vendedor morre, se um credor dele penhora o direito, ou se ele vende de novo, você vai disputar na Justiça algo que deveria estar no seu nome.

O jeito seguro é condicionar: sinal pequeno na assinatura do compromisso, e o restante na lavratura da escritura que leva o imóvel ao seu nome, ou depositado em conta até o registro.

A pergunta certa a fazer

Ao corretor ou ao vendedor: "a construtora já disse, por escrito, que assina a escritura, e a matrícula tem a construção averbada?"

Se as duas respostas forem sim, o caso é só burocracia e custo. Se alguma for não, você está comprando um problema a resolver, e o preço precisa dizer isso.

O que fazer agora

Peça a matrícula atualizada antes da visita. Ela custa pouco, sai rápido no cartório de registro de imóveis da cidade e responde metade das perguntas. Com ela em mãos, decida qual dos dois caminhos é viável, confirme a posição da prefeitura sobre o ITBI e só então negocie preço e forma de pagamento.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.