INCC: o índice que corrige a parcela

INCC é o Índice Nacional de Custo da Construção, calculado todo mês pelo FGV IBRE. Ele mede quanto subiram ou caíram os preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra usados para construir residências. Na compra na planta, é quase sempre ele que corrige o saldo e as parcelas enquanto a obra não termina.

Por isso a parcela que você paga no terceiro ano não é a do boleto do primeiro mês. O índice não é juro, nem multa: é a forma de o contrato acompanhar o custo de construir o prédio que você comprou.

O que o INCC mede

A FGV descreve o INCC como o primeiro índice criado no país para acompanhar os preços dos insumos da construção de residências. Ele também entra no cálculo dos IGPs, os índices gerais de preços da mesma instituição.

A cesta tem dois grandes blocos:

• Materiais, equipamentos e serviços. Cimento, aço, esquadrias, elevadores, aluguel de máquinas, serviços contratados.
• Mão de obra. O custo do trabalho no canteiro.

Dois detalhes que pouca gente conhece e que ajudam a ler o índice com os pés no chão:

1. A pesquisa é feita em sete capitais: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador. Florianópolis não está na lista. O índice que corrige a sua parcela em Itapema ou Porto Belo mede o custo médio dessas capitais, não o custo das obras do Litoral Norte.
2. A estrutura foi revista em julho de 2023. A FGV refez os pesos com base em orçamentos de construtoras e passou a calcular o índice por padrão construtivo: econômico, médio e alto.

As três versões: qual está no seu contrato

O INCC não é um número só. A FGV publica três versões, que diferem pelo período de coleta dos preços:

Versão	Período de coleta
INCC-DI	do dia 1º ao último dia do mês de referência
INCC-M	do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência
INCC-10	do dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês de referência

Para quem compra, a diferença é prática: cada versão fecha numa data, e o contrato escolhe uma. Se o contrato diz só "INCC", sem versão, é uma lacuna. Peça que a construtora diga por escrito qual usa.

Outro ponto da mesma cláusula: de que mês é o índice aplicado. Como o número de um mês só sai depois que o mês termina, o contrato pode aplicar o índice de um ou mais meses antes do vencimento. Leia qual é essa defasagem. Ela explica por que o reajuste do boleto parece não bater com a notícia do índice do mês.

O que a lei exige do contrato

Dois pontos da Lei 4.591/1964, a lei das incorporações, tocam o índice:

• O reajuste precisa estar ajustado. O art. 43, inciso V, diz que o incorporador não pode reajustar o preço das unidades, nem mesmo se o custo de materiais e mão de obra subir, salvo se a faculdade de reajuste tiver sido expressamente ajustada. Sem cláusula, não há correção.
• O índice tem de estar no quadro-resumo. O art. 35-A, incluído pela Lei 13.786/2018, manda o contrato abrir com um quadro-resumo que traga os índices de correção monetária e, quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um. É ali que você vê, numa linha, "INCC até a entrega, outro índice depois". O que mais deve constar nessa página está em quadro-resumo do contrato.

O erro mais comum

Calcular o planejamento com o valor nominal da tabela de pagamento.

A tabela que acompanha o contrato mostra as parcelas a preços da data da assinatura. Cada uma delas vai ser corrigida pelo índice acumulado até o vencimento. A parcela das chaves, que costuma ser a maior, é também a que acumula correção por mais tempo.

Um exemplo com números inventados, só para mostrar a mecânica. Suponha uma parcela de R$ 100 mil na tabela, com vencimento três anos depois da assinatura, e um índice que acumule 15% nesse período. No vencimento, ela vale R$ 115 mil. Os 15% são hipotéticos: o índice real pode ficar acima ou abaixo disso, e ninguém sabe de antemão.

O que o comprador consegue controlar não é o índice, é o acompanhamento. Quem olha o saldo corrigido uma vez por semestre não leva susto na entrega. Como o efeito se acumula até as chaves e por que isso trava tanto negócio está no guia completo de compra na planta.

Onde consultar o índice

• Portal do FGV IBRE (portalibre.fgv.br, página do INCC). Traz a descrição do índice e os resultados divulgados mês a mês.
• Séries históricas completas são oferecidas pela FGV em área própria de dados, parte delas como produto licenciado.
• O extrato da construtora. É o lugar onde o índice vira o seu número. Um bom extrato mostra, parcela por parcela, o valor original, o índice aplicado e o valor corrigido. Se o seu não mostra, peça. O roteiro de leitura está em como ler o extrato de saldo da construtora.

Com o extrato na mão, você confere se o índice aplicado é a versão do contrato e se o mês de referência é o combinado. Erro nesse ponto é raro, mas, quando acontece, se repete em todas as parcelas.

Depois das chaves

O INCC é um índice de custo de obra. Quando a obra termina, a lógica de usá-lo perde força, e o contrato pode prever outro índice a partir da entrega. Quem continua pagando direto à construtora depois das chaves passa a ter outro índice, às vezes com juros e um sistema de amortização. Essa fase tem regras próprias, explicadas em Price ou SAC no pós-chaves.

As perguntas para fazer antes de assinar

• "Qual versão do INCC o contrato usa: DI, M ou 10?"
• "O índice aplicado em cada parcela é de qual mês?"
• "O índice muda na entrega? Para qual, e a partir de que data?"
• "Vocês me mandam um extrato semestral com o índice aplicado em cada parcela?"

O que fazer agora

Abra o seu contrato na cláusula de correção e no quadro-resumo. Anote a versão do índice, o mês de referência e a data em que ele muda. Depois, peça à construtora o extrato atualizado e confira se o que está aplicado é o que está escrito. Repita a conferência a cada semestre até a entrega.