Memorial descritivo: o que obriga a construtora

Memorial descritivo é o documento que lista as especificações da obra: os materiais, os acabamentos, os equipamentos e o que será entregue em cada unidade e nas áreas comuns. Ele faz parte do registro da incorporação: a Lei 4.591/1964, art. 32, alínea "g", inclui o memorial descritivo das especificações da obra entre os documentos que a incorporadora leva ao cartório antes de poder vender.

Na entrega, ele é a régua. Quando o piso é diferente, a esquadria é outra ou a churrasqueira da sacada sumiu, é no memorial que você mostra o que foi prometido.

O que ele obriga

O memorial não é peça de marketing. Ele está registrado, e a lei amarra a construtora a ele.

O art. 43, inciso IV, da Lei 4.591/1964 diz que é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente quanto à unidade do comprador e às partes comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.

Ou seja: mudar especificação depois de vender exige a concordância de todos os compradores, ou uma exigência da lei, como uma regra técnica ou uma determinação da prefeitura. Comunicado da construtora dizendo que "por questões de fornecimento" o porcelanato será outro não é nenhuma das duas coisas.

O que costuma estar no memorial

Cada memorial tem o seu formato, mas os blocos que você deve procurar são estes:

• Estrutura e vedações: de que é feita a estrutura, as paredes, as lajes.
• Acabamentos da unidade: piso de cada ambiente, revestimento de paredes de banheiro e cozinha, forro, pintura.
• Esquadrias e vidros: material das janelas e portas, tipo de vidro, guarda-corpo da sacada.
• Instalações: pontos elétricos, preparação para ar-condicionado, aquecimento de água, gás.
• Louças, metais e bancadas: o que vem instalado e o que não vem.
• Áreas comuns: o que será entregue equipado e decorado e o que será entregue só como espaço.

Leia com atenção duas expressões. "Ou similar" ao lado de uma marca dá à construtora margem para trocar o produto por outro equivalente. E "previsão para" (previsão para ar-condicionado, para churrasqueira) quase sempre significa infraestrutura, não o equipamento.

Memorial ou decorado: o que vale mais

A resposta tem duas partes.

O decorado também obriga. O Código de Defesa do Consumidor, art. 30, diz que toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer meio, obriga o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado. O apartamento decorado, o folheto e as imagens do site são formas de apresentação do produto. Se mostram algo de maneira precisa, isso entra no que foi prometido.

Mas o decorado costuma vir com avisos. Placas ou notas dizendo que móveis, itens decorativos ou certos acabamentos não fazem parte da unidade são o jeito de a construtora tirar aquela informação do campo do "suficientemente preciso". Por isso, num conflito, o memorial registrado tende a ser a prova mais forte: é escrito, específico e assinado.

Se a oferta não for cumprida, o art. 35 do CDC dá ao comprador três caminhos, à escolha dele:

1. exigir o cumprimento forçado, nos termos da oferta;
2. aceitar outro produto equivalente;
3. rescindir o contrato, com restituição do que pagou, corrigido, mais perdas e danos.

E o art. 37 proíbe a publicidade enganosa, inclusive por omissão, quando deixa de informar dado essencial do produto.

Na hora de provar, o memorial e o material escrito pesam mais que a lembrança de uma visita ao decorado. Por isso a defesa do comprador começa antes da assinatura, comparando os três e guardando cópia de tudo.

O erro que mais acontece

Comprar pelo decorado e nunca ler o memorial.

O decorado é montado para vender. Ele pode ter piso diferente, forro rebaixado, iluminação embutida e marcenaria que não fazem parte da entrega, com o aviso numa plaquinha. O comprador fotografa a sala, guarda a imagem na memória e só descobre a diferença na vistoria, quando já não há o que negociar.

O inverso também acontece: o memorial promete algo que o decorado não mostra, e o comprador nem sabe que tem direito. Quem lê o memorial antes descobre itens a cobrar.

Como usar o memorial na entrega

1. Peça uma cópia do memorial registrado, não a versão resumida do material de vendas. A versão que vale é a que está no cartório, junto ao registro da incorporação.
2. Fotografe o decorado e guarde o folheto e as páginas do site da época da compra. Se um dia houver divergência, você vai precisar mostrar o que foi apresentado.
3. Leve o memorial à vistoria. Confira ambiente por ambiente: o piso, o revestimento, a esquadria, os pontos elétricos, os metais. Anote cada divergência no termo de vistoria, citando o item do memorial. O roteiro completo está em vistoria de entrega: o que olhar.
4. Confira as áreas comuns. Elas também estão no memorial e são entregues ao condomínio. Divergência ali é assunto para a assembleia e para a comissão de representantes.
5. Questione toda troca por escrito. Se a construtora informar substituição de material, pergunte qual é a exigência legal ou onde está a autorização dos compradores.

Para quem compra unidade entregue mobiliada, o memorial é ainda mais importante: é ele que diz quais móveis e equipamentos vêm, de que tipo, em que ambientes. O tema tem matéria própria em apartamento entregue mobiliado em Itapema.

O que pedir antes de assinar

• O memorial descritivo completo, com indicação de que é o mesmo registrado com a incorporação.
• A lista do que não está incluído, por escrito, se o decorado tiver itens fora da entrega.
• Os itens "ou similar" e quais marcas a construtora considera equivalentes.

A conferência do memorial entra na lista mais ampla de o que checar antes de comprar na planta.

O que fazer agora

Se você já comprou, peça hoje a cópia do memorial registrado e leia com o contrato ao lado. Marque o que é diferente do que você viu no decorado e guarde as fotos. Se ainda vai comprar, faça a comparação antes de assinar: o melhor momento para descobrir que a bancada é de outro material é quando você ainda pode negociar.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.