Sigilo na corretagem: quando pedir NDA

Peça um acordo de confidencialidade (o NDA, na sigla em inglês) quando o proprietário exige discrição e você precisa abrir o imóvel a parceiros que ainda não conhece. O NDA não substitui o termo de parceria. Ele vem antes, e serve para uma coisa só: dizer o que o parceiro não pode contar a ninguém, por quanto tempo e quanto custa se contar.

Na maioria das parcerias ele é desnecessário. Ele passa a fazer sentido quando o vazamento da informação causa um prejuízo concreto ao proprietário, e não só um incômodo.

Quando o NDA faz sentido

Os casos típicos no litoral:

• Proprietário conhecido na cidade, que não quer o nome associado à venda.
• Imóvel de alto padrão que não pode aparecer em portal nem em grupo, sob risco de desvalorizar a percepção de exclusividade.
• Venda por necessidade: divórcio, inventário, dívida. O mercado saber da pressa derruba o preço.
• Repasse de unidade na planta em que o vendedor não quer que a construtora ou os vizinhos de torre saibam antes da hora.
• Imóvel ocupado por inquilino que ainda não sabe da venda.

Se nenhum desses motivos existe, a discrição se resolve no próprio jeito de divulgar, sem documento extra. Como montar uma oferta que circula sem expor o vendedor está em anunciar repasse com discrição.

Por que separar da parceria

O termo de parceria trata de divisão de comissão, papéis e proteção contra a negociação direta. Ele é assinado quando já existe um cliente concreto para um imóvel concreto.

O NDA vem antes disso. Você quer mandar o material completo do imóvel a três ou quatro corretores que têm compradores possíveis. Nenhum deles ainda tem cliente definido, e talvez nenhum vire parceiro de fato. Mas todos vão ver o endereço, o nome do proprietário e o motivo da venda.

Misturar os dois num documento só atrasa tudo: o parceiro não quer assinar uma divisão de comissão para um negócio que nem sabe se existe. Um NDA curto, de uma página, ele assina em minutos.

O que o NDA deve proteger

Liste o que é confidencial. "Todas as informações" é vago e difícil de cobrar. Seja específico:

• Identidade do proprietário e qualquer dado que permita chegar a ele.
• Endereço exato e número da unidade.
• Valor pedido e o mínimo aceito, se você revelar.
• Motivo da venda e a situação do proprietário.
• Documentos: matrícula, contrato com a construtora, extrato de saldo devedor, fotos internas.

E diga também o que não é confidencial, para não travar o trabalho do parceiro: ele pode descrever o imóvel ao cliente dele em termos gerais (bairro, tipologia, faixa de valor) sem violar o acordo.

O que o parceiro pode e não pode fazer

O coração do NDA são três regras:

1. Usar a informação só para apresentar o imóvel a um cliente qualificado, e para nada mais.
2. Não repassar a terceiros, inclusive outros corretores, sem autorização escrita sua.
3. Não publicar em grupo, portal, rede social ou lista de transmissão.

Se o parceiro precisar envolver mais alguém (um colega da imobiliária, um advogado do cliente), ele pede antes, e essa pessoa assina também ou fica coberta expressamente.

Por quanto tempo

O sigilo precisa ter prazo. Um acordo sem prazo é mais fácil de contestar e mais difícil de lembrar.

O prazo razoável é o tempo em que a informação ainda é sensível: até a venda ser concluída, mais um período depois dela, ou um prazo fixo a partir da assinatura, o que vier por último. Para o motivo da venda e a identidade do proprietário, faz sentido um prazo mais longo que para o valor, que deixa de ser segredo quando a escritura é registrada.

O NDA também deve dizer o que o parceiro faz com o material quando a parceria não andar: apagar arquivos e não guardar cópia.

O que se consegue cobrar

Esta é a parte que precisa de realismo. Um NDA sem multa definida obriga você a provar o prejuízo causado pelo vazamento, e esse prejuízo raramente é fácil de medir.

Por isso a ferramenta prática é a cláusula penal: um valor fixo combinado para o caso de violação. Pelo Código Civil, para exigir a pena convencional o credor não precisa alegar prejuízo (art. 416). Isso facilita muito a cobrança. Dois limites, porém:

• O juiz pode reduzir a multa se ela for manifestamente excessiva, ou se a obrigação tiver sido cumprida em parte (art. 413).
• Indenização acima da multa só é possível se o contrato previr expressamente, e aí o credor precisa provar o prejuízo excedente (parágrafo único do art. 416).

Na prática, defina uma multa proporcional ao que está em jogo, e não um número assustador. Multa desproporcional afasta o parceiro sério e é a primeira a ser reduzida.

O que costuma faltar não é a cláusula, é a prova. Para cobrar, você precisa mostrar que a informação saiu daquele parceiro. Por isso:

• Mande o material a cada parceiro com uma diferença identificável (nome dele no arquivo, marca d'água com o CRECI).
• Registre o que mandou, para quem e quando.
• Libere em etapas: primeiro o perfil do imóvel, depois o endereço, por último os documentos, à medida que o cliente avança.

O que um NDA não resolve

O NDA protege a informação, não o negócio. Se o parceiro, ou o cliente dele, procurar o proprietário direto para fechar sem você, isso é circunvenção, e a proteção certa é a cláusula de não circunvenção do termo de parceria, que trata desse risco específico. Os campos do termo estão em termo de parceria entre corretores.

Também não resolve o que você mesmo conta. O NDA só cobre o que você revelou ao parceiro; se você publica o endereço num grupo, não há sigilo a proteger. O mesmo vale para os dados do seu cliente comprador: o que contar ao parceiro e em que momento está em o que contar do cliente ao parceiro.

Combine com o proprietário

Antes de abrir o imóvel a qualquer parceiro, alinhe com o proprietário, por escrito: ele autoriza que você trabalhe em parceria, e em que condições de sigilo? Ele aceita que o parceiro saiba o nome dele, ou só o endereço? Esse alinhamento define o que entra no NDA e protege você se o proprietário disser depois que não queria ninguém sabendo.

O que fazer agora

Escreva um NDA de uma página com cinco blocos: o que é confidencial, o que o parceiro pode fazer com a informação, o prazo, o destino do material se a parceria não andar e a multa por violação. Deixe pronto para mandar no próximo imóvel sensível, e libere a informação em etapas mesmo depois da assinatura.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.