Promessa de compra e venda: o que é

Promessa de compra e venda é o contrato em que o vendedor se compromete a vender o imóvel e o comprador se compromete a comprar, com a escritura definitiva para depois, quando as condições combinadas forem cumpridas. Na compra na planta, é quase sempre o documento que você assina com a construtora. Ela não faz de você dono do imóvel. Faz de você titular do direito de exigir que a venda aconteça.

E existe uma diferença grande entre a promessa guardada na gaveta e a promessa registrada no cartório.

Por que existe uma promessa antes da venda

A venda definitiva de imóvel acontece com a escritura e o registro. Na planta, essa venda não pode ser feita no dia da assinatura por motivos práticos: o apartamento ainda não existe como unidade pronta, o preço vai ser pago ao longo de anos e a construtora quer ter garantia de que vai receber antes de transferir.

A promessa resolve isso. Ela fixa hoje o que vai ser vendido, por quanto, como vai ser pago e quando a escritura será outorgada. As duas partes ficam vinculadas desde já, e a transferência da propriedade fica para o fim.

O mesmo contrato aparece fora da planta, por exemplo quando o comprador vai pagar parcelado direto ao dono de um imóvel pronto.

Quem é quem

• Promitente vendedor: quem promete vender. Na planta, a incorporadora.
• Promitente comprador: quem promete comprar. É você.

Os nomes parecem burocráticos, mas aparecem em todos os documentos do processo, inclusive na matrícula, se a promessa for registrada.

O que a promessa garante

Toda promessa válida obriga as partes. Se o vendedor não cumprir, o comprador pode cobrar o que foi combinado. Mas o tamanho dessa proteção muda com dois fatores.

Cláusula de arrependimento

Se o contrato prevê que alguma das partes pode desistir, a promessa é mais frágil: a desistência está autorizada, com as consequências que o contrato prevê. Sem essa cláusula, a promessa é irretratável, e quem prometeu vender não pode simplesmente mudar de ideia.

O registro no cartório

Aqui está o ponto que mais pesa. Pelo art. 1.417 do Código Civil, a promessa sem cláusula de arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Direito real é um direito sobre a coisa, que vale contra todos, e não só contra o vendedor. Na prática, com a promessa registrada:

• Quem consultar a matrícula vê que aquele imóvel está prometido a você.
• O vendedor fica impedido, na prática, de vender a mesma unidade a outra pessoa sem que ela saiba da sua promessa.
• O seu direito acompanha o imóvel, mesmo que ele mude de mãos.

A adjudicação compulsória

O art. 1.418 completa o quadro: o promitente comprador titular desse direito real pode exigir do vendedor, ou de quem tenha recebido os direitos dele, a escritura definitiva nos termos do contrato. Se houver recusa, pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, que é a decisão judicial que substitui a escritura que o vendedor se negou a dar.

É a proteção de quem pagou tudo e não consegue a escritura: a construtora sumiu, o vendedor morreu e os herdeiros não assinam, ou o vendedor simplesmente se recusa.

Promessa registrada e promessa na gaveta

A maioria dos compradores na planta nunca registra a promessa. Isso não torna o contrato inválido entre as partes: ele continua obrigando a construtora a cumprir o que prometeu. O que falta é a proteção que vale contra terceiros e o reforço de prova que a matrícula dá.

O registro pesa mais quando o risco é maior: compra parcelada direto de pessoa física, vendedor com outras dívidas, prazo longo até a escritura. Nesses casos, pergunte por que não registrar.

O registro tem custo e exige a documentação do cartório. Pergunte no Registro de Imóveis da cidade o que é preciso e quanto custa, e compare com o tamanho do risco que você está correndo.

Promessa não é escritura, e escritura não é registro

Três documentos se confundem o tempo todo:

1. Promessa de compra e venda: compromete as partes com a venda futura.
2. Escritura definitiva: formaliza a venda, quando as condições foram cumpridas.
3. Registro da escritura: transfere de fato a propriedade, na matrícula.

Quem só tem a promessa não é dono. Quem tem a escritura e não registrou também não é. A explicação dessa última parte está em escritura não é registro: a diferença.

O que olhar na promessa antes de assinar

Na planta, a promessa costuma começar por um quadro-resumo, a página que reúne preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e regras de desistência. É a primeira coisa a ler, e está explicada em quadro-resumo: a página que resume o contrato.

Confira também:

• Se há cláusula de arrependimento, e para quem.
• A descrição exata da unidade, com número, vaga e área.
• A regra de cessão: se você pode transferir o contrato antes das chaves, e com que taxa. Quando você cede a promessa, é ela que vai para o outro comprador, como explicado em cessão de direitos: o que é.
• O que acontece em caso de atraso da obra e de desistência do comprador.

O que fazer agora

Pegue a sua promessa e responda três perguntas, por escrito: há cláusula de arrependimento? A promessa está ou pode ser registrada? Quem tem que outorgar a escritura, e em que condição? Se alguma resposta não estiver clara no contrato, é ali que vale pagar a leitura de um advogado antes de seguir pagando parcelas.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.