Parcela de reforço: o que é e como planejar

Parcela de reforço é a prestação maior que vence em intervalos fixos durante a obra, em geral uma vez por ano ou a cada seis meses, por cima das mensais. Também aparece com o nome de intermediária, semestral, anual ou balão. Ela existe para que a construtora receba uma parte relevante do preço antes das chaves sem pesar demais na parcela mensal.

O problema é que o reforço é fácil de assinar e difícil de pagar. Na hora da compra ele parece distante. Quando vence, chega corrigido, e muitas vezes no mesmo mês de outras contas grandes. É no reforço que muito comprador descobre que fez o plano de pagamento sem plano de caixa.

Como ele aparece no contrato

Um fluxo típico de compra na planta tem quatro blocos: entrada, mensais, reforços e a parcela das chaves. Cada construtora monta a sua combinação, e a mesma unidade pode ser vendida com fluxos diferentes.

A Lei 4.591/1964, no art. 35-A, exige que o contrato comece com um quadro-resumo. Dois incisos interessam aqui:

• Inciso IV: a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas.
• Inciso V: os índices de correção monetária aplicáveis e, quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um.

Ou seja, a data e o valor original de cada reforço, e o índice que vai corrigi-lo, precisam estar na primeira página. Se não estão, peça antes de assinar.

Por que o reforço chega maior do que você assinou

O valor do reforço no contrato é o valor na data da assinatura. Até o vencimento, ele é corrigido pelo índice previsto, que na fase de obra costuma ser um índice de custo de construção. Quanto mais longe o reforço, mais tempo de correção ele acumula.

Na prática, isso significa duas coisas:

1. O valor que você vai pagar só é conhecido perto do vencimento. Até lá, é estimativa.
2. O último reforço, o mais distante, é o que mais cresce. E costuma ficar perto da entrega, quando você também vai precisar de dinheiro para as chaves.

Para estimar, pegue o valor original e projete a correção em dois cenários, um moderado e um pessimista. O índice e onde consultar a série histórica estão explicados em INCC: o índice que corrige a parcela.

O erro que mais acontece

Contar com um dinheiro incerto para pagar um reforço certo.

O comprador assina pensando no bônus do fim do ano, na venda de outro imóvel, na restituição do imposto ou numa herança que deve sair. Se o dinheiro não vem na data, o reforço vem do mesmo jeito. Aí sobram três saídas ruins: atrasar e pagar multa e juros, renegociar com a construtora nas condições dela, ou vender a unidade com pressa.

Essa última é tão comum que virou uma das principais origens de repasse com desconto. Por que alguém vende abaixo e como isso aparece no mercado está em repasse com deságio.

Como planejar o caixa

O jeito de não depender da sorte é tratar o reforço como uma conta mensal disfarçada.

1. Monte o calendário

Liste todos os reforços com data e valor original. Ao lado, coloque a parcela das chaves e os custos que vêm junto com a entrega: ITBI, escritura e registro, mobília, primeiras taxas de condomínio. Essa é a linha do tempo do seu dinheiro até a entrega.

2. Divida cada reforço pelos meses até ele

Se o próximo reforço vence daqui a doze meses, separe todo mês um doze avos do valor estimado, já com a correção projetada. É o que transforma uma parcela grande numa parcela pequena que você controla.

3. Aplique o dinheiro separado num lugar com liquidez

O dinheiro do reforço precisa estar disponível na data. Aplicação com carência ou com resgate demorado não serve.

4. Revise a cada reforço pago

Depois de cada pagamento, compare o valor real com o que você tinha projetado e ajuste os próximos. Se a correção veio acima do cenário pessimista, aumente a reserva mensal.

5. Olhe o fim da obra com mais cuidado

O último reforço e a parcela das chaves tendem a ficar próximos. Some os dois e veja se o seu plano cobre. Se a ideia é financiar o saldo das chaves com banco, comece a conversa bem antes da entrega.

Dá para negociar o reforço?

Às vezes, sim, e o momento certo é antes de assinar. Na compra, dá para pedir um fluxo com reforços menores e mensais maiores, ou mudar as datas para não coincidirem com outros compromissos seus.

Depois de assinado, a renegociação depende da construtora. Algumas aceitam diluir um reforço nas mensais seguintes, outras não. Se for pedir, peça com antecedência, por escrito, e peça a nova planilha de pagamento com os valores corrigidos.

Antecipar também é uma opção. Pagar um reforço antes do vencimento interrompe a correção sobre aquele valor dali em diante. Antes de antecipar, peça à construtora o valor exato para quitação na data e confirme por escrito que a parcela foi baixada.

Para quem está comprando um repasse

Se você está entrando num contrato de outra pessoa, os reforços que ainda não venceram passam a ser seus. Antes de fechar, olhe no extrato da construtora quantos reforços faltam, quando vencem e quanto valem corrigidos hoje. Às vezes o desconto do repasse existe justamente porque um reforço está para vencer.

A pergunta certa antes de assinar

Diante de qualquer fluxo de pagamento na planta, pergunte a si mesmo: "se nenhum dinheiro extra entrar até a entrega, de onde sai cada um destes reforços?"

Se a resposta for "do salário, guardando um pouco todo mês", o plano se sustenta. Se a resposta depender de um evento que pode não acontecer, o fluxo precisa ser outro.

O que fazer agora

Abra o quadro-resumo do seu contrato e copie para uma planilha cada reforço, com data e valor original, e o índice de correção. Projete os valores corrigidos, divida cada reforço pelos meses que faltam e comece a separar essa quantia já no próximo mês. Se a soma não couber no orçamento, procure a construtora agora, enquanto ainda há tempo de renegociar sem atraso.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.