PTAM: quando o corretor pode avaliar imóvel

Sim, o corretor de imóveis pode avaliar imóvel e emitir um parecer sobre o valor de mercado. O documento se chama PTAM, Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, e é regulado pela Resolução COFECI nº 1.066/2007. Ela diz que a elaboração do PTAM é permitida a todo corretor pessoa física regularmente inscrito em um CRECI. A imobiliária pode patrocinar o parecer, desde que ele seja assinado por um corretor pessoa física.

A base está na própria lei da profissão: a Lei 6.530/78, no art. 3º, atribui ao corretor, além da intermediação, a competência para opinar quanto à comercialização imobiliária.

O que é o PTAM

A resolução define o PTAM como o documento elaborado por corretor de imóveis em que se apresenta, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Três palavras dessa definição importam:

• Técnicos. Não é opinião de quem conhece o bairro. É método.
• Mercado. O parecer diz por quanto o imóvel se vende, não quanto custou construir.
• Judicial ou extrajudicial. Serve para uma partilha, um inventário, uma separação, uma negociação, uma garantia, desde que quem vai usar aceite o documento.

O que o parecer precisa ter

O art. 5º da resolução lista o conteúdo mínimo:

1. Identificação de quem pediu o parecer.
2. Objetivo da avaliação.
3. Identificação e caracterização do imóvel.
4. Metodologia utilizada.
5. Valor resultante e a data de referência.
6. Identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador.

A caracterização vai além do endereço: medidas, área, confrontações, benfeitorias, contexto da vizinhança, aproveitamento econômico e data da vistoria. Na prática, o método mais usado é o comparativo direto: pesquisar imóveis semelhantes, à venda ou vendidos, e ajustar as diferenças de forma explicada.

O CRECI-SC tem reforçado esse ponto em publicações para a categoria: avaliação de corretor precisa ser fundamentada em critério objetivo e base documental, não apenas opinião.

CNAI e selo: o que é obrigatório e o que não é

Aqui mora a confusão mais comum.

O CNAI é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, mantido pelo COFECI e compartilhado com os conselhos regionais. Pela resolução, a inscrição é opcional. Para entrar, o corretor precisa ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, ou certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo conselho federal. A inscrição tem validade limitada e precisa ser renovada.

O selo certificador é fornecido pelo CRECI ao corretor inscrito no CNAI, para ser afixado em cada parecer. Ele fica vinculado a uma Declaração de Avaliação Mercadológica, e o avaliador deve guardar cópia do parecer, da declaração e do selo por cinco anos. O selo pode ser emitido em formato digital pela plataforma do CNAI.

Na prática, a pergunta não é se o corretor sem CNAI pode fazer avaliação, e sim quem vai receber o parecer e o que ele aceita. Juízes, advogados e partes em inventário ou partilha costumam dar mais peso ao PTAM com selo e inscrição no CNAI, porque eles mostram formação específica e um documento rastreável. Para uma avaliação informal, numa captação, o corretor usa o conhecimento de mercado sem precisar do formato completo.

Quando o laudo de engenheiro ou arquiteto é o documento certo

O PTAM trata de valor de mercado para comercialização. Há situações em que quem vai usar a avaliação pede outro documento, o laudo de avaliação feito por engenheiro ou arquiteto, com responsabilidade técnica registrada e seguindo a norma técnica de avaliação de bens da ABNT (NBR 14653).

As mais comuns:

• Garantia bancária e financiamento. Banco costuma ter regra própria e avaliador contratado ou credenciado.
• Avaliação que depende de questão construtiva. Estado da estrutura, custo de reconstrução, patologias, imóvel com problema técnico. Isso é engenharia, não mercado.
• Perícia judicial com perito nomeado. O juiz escolhe o perito e define a habilitação. O PTAM pode ser usado pela parte, mas a perícia segue o que o juízo determinar.
• Órgãos públicos e empresas com exigência própria de profissional habilitado na norma da ABNT.

A competência para avaliar já foi objeto de disputa entre os conselhos de engenharia e de corretores. Para o corretor, o caminho seguro é perguntar antes: "esse parecer vai ser usado para quê, e quem vai recebê-lo?". Se a resposta for banco, perícia com questão técnica ou um órgão com regra própria, oriente o cliente a procurar o profissional exigido.

Como cobrar

Avaliação é serviço, separado da corretagem. Os conselhos regionais publicam tabelas de honorários com valores de referência, que o sistema COFECI/CRECI trata como consultivas. Como usar essa tabela está em tabela de honorários do CRECI-SC.

Combine por escrito, antes de começar: o objetivo do parecer, o prazo, o valor e se ele será descontado da comissão caso o imóvel venha a ser vendido com você.

O PTAM como porta de captação

Muitas avaliações nascem de herança, separação ou de quem quer saber se vale a pena vender. É um proprietário com decisão próxima. Um parecer bem feito, com método e comparáveis explicados, mostra competência e abre a conversa sobre a venda. O passo seguinte, com proprietário e primeira visita, está em captação de imóveis do zero.

Se o motivo da avaliação for apurar o imposto de uma venda futura, o cálculo do ganho de capital é assunto de contador, e há uma pauta própria sobre ganho de capital na venda de imóvel.

O que fazer agora

Se você quer oferecer avaliação como serviço, faça o curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo COFECI e peça a inscrição no CNAI pelo CRECI-SC. Monte um modelo de parecer com os seis itens obrigatórios e um anexo de comparáveis. E, em todo pedido, pergunte primeiro para que o parecer vai servir e quem vai recebê-lo, antes de aceitar o trabalho.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.