Repasse com casal separado: quem assina

No repasse de um contrato na planta de um casal que está se separando, a regra prática é: os dois assinam a cessão, mesmo que o contrato esteja no nome de um só. A construtora quase sempre exige, e a lei dá razão a ela. Comprar o direito de um dos cônjuges sem a assinatura do outro é comprar a chance de ver o negócio anulado depois.

O que muda de caso para caso é o motivo pelo qual o outro precisa assinar, e é isso que define o que você pede antes de pagar.

O que a lei exige

O artigo 1.647 do Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, exceto no regime da separação absoluta. Se o outro recusar sem motivo ou não puder dar a autorização, o juiz pode supri-la (artigo 1.648).

E a consequência de ignorar a regra está no artigo 1.649: o ato sem autorização é anulável, e o cônjuge que não assinou pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. Num casal em separação, esse prazo começa justamente agora.

Há uma nuance. O contrato na planta ainda não é propriedade; o que se transfere no repasse é o direito do comprador. Se a outorga do cônjuge é exigida em promessa e cessão de direitos é tema que a doutrina discute. Para o investidor, a discussão não muda nada: construtora, banco e advogado do comprador vão tratar como se fosse exigida, e essa é a postura segura.

Os três cenários mais comuns

1. Casados, ainda sem divórcio

O contrato está no nome dela, ou dos dois. Eles estão separados de fato, mas oficialmente casados.

Quem assina: os dois, como cedentes ou com o cônjuge dando a outorga expressa no instrumento. Se o regime é separação absoluta (por pacto antenupcial), a autorização não é exigida pela regra do artigo 1.647, mas peça a certidão de casamento e o pacto registrado para comprovar.

Cuidado: separação de fato não é divórcio. Enquanto não houver divórcio averbado, a certidão de casamento vale como está.

2. Divorciados, com partilha pendente

O divórcio saiu, mas a divisão dos bens ficou para depois. O Código Civil permite isso: o artigo 1.581 diz que o divórcio pode ser concedido sem prévia partilha.

O problema é que, até a partilha, o direito sobre o contrato pertence aos dois ex-cônjuges, conforme o regime. Um deles não pode ceder sozinho o que ainda é dos dois.

Quem assina: os dois ex-cônjuges, como cedentes. Ou, se preferirem fazer a partilha antes, quem ficou com o contrato na partilha homologada ou na escritura de partilha.

3. Partilha feita, contrato atribuído a um deles

A partilha já definiu que o contrato ficou com um dos dois. Em tese, só ele assina.

O que pedir: a sentença ou escritura de partilha que mostra a atribuição, e a confirmação de que a construtora já trocou o titular no cadastro dela. Se a construtora ainda não sabe da partilha, o primeiro passo é ela atualizar o contrato. Só depois vem o repasse.

União estável não escapa

Quem vive em união estável sem contrato escrito costuma estar no regime da comunhão parcial. Para fins práticos, trate o companheiro como cônjuge: ele assina, ou o vendedor comprova que o direito é só dele (contrato de convivência com separação de bens, ou aquisição anterior à união). Construtoras pedem declaração de estado civil e, quando há união, a assinatura do companheiro.

O que a construtora vai pedir

Cada uma tem seu procedimento, mas a lista padrão inclui:

• Certidão de casamento atualizada, com averbação do divórcio se houver.
• Pacto antenupcial registrado, quando o regime não é o legal.
• Sentença ou escritura de partilha, se já existir.
• Assinatura dos dois na cessão ou na anuência, com firma reconhecida ou assinatura digital qualificada, conforme a política dela.

Se a construtora recusar a cessão por pendência documental, o caminho está em a construtora recusou a cessão.

Onde o investidor se machuca

Pagar o ágio a um só. O casal briga, um deles tem pressa e oferece o contrato com desconto. Você paga a ele. O outro não assina, ou assina e depois diz que não recebeu a parte dele. Você fica no meio.

A saída é contratual: o pagamento ao vendedor deve ser dividido conforme os dois indicarem por escrito no instrumento, ou depositado de forma que os dois deem quitação. A cessão precisa dizer que cada cedente recebeu o que lhe cabe.

Esquecer as certidões dos dois. Credor de qualquer um dos cônjuges pode alcançar o direito. Num divórcio, dívidas aparecem. Peça as certidões de ambos, como explica a matéria sobre certidões do vendedor no repasse.

Aceitar procuração antiga. Procuração dada quando o casal estava bem pode ter sido revogada. Prefira a assinatura direta dos dois. Se houver procuração, que seja recente, pública, específica para o imóvel e conferida no cartório de origem.

O que escrever na cessão

Além das cláusulas comuns de uma cessão, que estão em contrato de cessão: cláusulas que importam, um repasse com casal separado deve ter:

1. Qualificação completa dos dois, com estado civil e regime de bens.
2. Declaração de que a cessão é feita pelos dois, ou com a outorga expressa do cônjuge.
3. Forma de pagamento do ágio a cada um, com quitação individual.
4. Declaração de que não há ação de partilha disputando o contrato, ou, se houver, a autorização do juízo.
5. Condição suspensiva: o pagamento só se completa depois da anuência da construtora.

A pergunta certa a fazer

Ao corretor que trouxe a oferta: "o outro cônjuge já concordou com a venda e com o valor, e vai assinar?"

Se a resposta for "ainda não falamos com ele", a oferta não está pronta. Ela pode ficar pronta, mas o desconto não compensa o risco de entrar antes.

O que fazer agora

Peça a certidão de casamento atualizada e pergunte em que pé está a partilha. Com esses dois dados você identifica em qual dos três cenários está, e sabe exatamente quem precisa assinar. Só avance para preço quando os dois lados do casal estiverem confirmados por escrito.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.