Repasse de lote em loteamento: o que muda

Repasse de lote em loteamento é a cessão do contrato de quem comprou um terreno e ainda paga as parcelas direto à loteadora. Parece o mesmo negócio do repasse de apartamento na planta, mas não é: o lote segue a Lei 6.766/79, a lei do parcelamento do solo urbano, e ela tem regras próprias para cessão, atraso e desistência.

Quem compra o repasse de um lote com a cabeça de quem compra apartamento na planta costuma errar em três lugares: acha que precisa da autorização da loteadora, ignora o índice de correção do contrato e não sabe o que acontece se parar de pagar.

Primeiro: é loteamento mesmo?

Antes de qualquer conta, confirme o regime. Loteamento aberto, com ruas que viram públicas, é uma coisa. Condomínio de lotes, com áreas comuns privadas e convenção, é outra, com regras de outro diploma. A diferença muda taxa, portaria, uso das áreas e até o que você pode construir. Se a dúvida é essa, vale ler o que é condomínio de lotes antes de seguir.

Depois, confirme que o loteamento está registrado no Registro de Imóveis. O art. 37 da Lei 6.766/79 proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado. Se o contrato que você vai assumir não traz o número do registro do loteamento, pare aí. O art. 26 da mesma lei exige que o compromisso de compra e venda siga o modelo depositado no cartório.

A cessão não depende da loteadora

Aqui está a maior diferença em relação ao apartamento na planta. No contrato de incorporação, a construtora costuma condicionar a cessão à própria anuência e à análise de crédito do novo comprador.

No loteamento, a lei diz o contrário. O art. 31, § 1º, da Lei 6.766/79 estabelece que a cessão independe da anuência do loteador. Mas há um detalhe que pesa: em relação à loteadora, a cessão só produz efeito depois que ela é cientificada por escrito, pelas partes, ou quando a cessão é registrada. Se for registrada sem a anuência dela, o próprio cartório comunica a loteadora em até dez dias (art. 31, § 2º).

Na prática, isso significa:

• Não pague e espere. Enquanto a loteadora não for notificada por escrito, para ela o devedor continua sendo o vendedor. Boleto, cobrança e eventual notificação de atraso vão para ele.
• Notifique com protocolo. Carta assinada por cedente e cessionário, com cópia do instrumento de cessão, entregue contra recibo. Guarde o comprovante.
• Considere registrar. Se o compromisso original está registrado na matrícula, registrar a cessão fecha o circuito e dá publicidade ao seu direito.

Algumas loteadoras ainda cobram taxa ou pedem cadastro do novo comprador. Leia o contrato. Uma cláusula pode exigir procedimento interno, mas a regra legal de que a cessão vale sem anuência continua lá, e é argumento numa negociação travada.

O índice de correção é o do contrato

Contrato de loteadora raramente é corrigido pelo INCC, que mede custo de construção. Como a loteadora não está construindo prédio, o reajuste costuma seguir outro índice, e muitas vezes há juros embutidos nas parcelas, porque o financiamento é direto com ela.

Peça o contrato inteiro, não só o extrato, e responda três perguntas:

1. Qual índice corrige as parcelas, e com que periodicidade?
2. Há juros remuneratórios além da correção? A que taxa, conforme o contrato?
3. Quantas parcelas faltam e qual é o saldo hoje, com tudo aplicado?

O extrato da loteadora precisa bater com o contrato. Se não bate, quem descobre a diferença depois de assinar a cessão é você.

Se parar de pagar, o rito é outro

No lote, o atraso tem rito próprio. Pelo art. 32 da Lei 6.766/79, vencida e não paga a prestação, o contrato é considerado rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor. A constituição em mora acontece por intimação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis, a pedido da loteadora. Se o devedor paga nesse prazo, o contrato segue.

Para quem compra um repasse, isso gera duas checagens obrigatórias:

• Parcelas em dia no dia da cessão. Peça declaração da loteadora de que não há atraso. Atraso herdado é seu problema assim que a cessão produzir efeito contra ela.
• Nenhuma intimação em curso. Pergunte ao vendedor e confira no cartório se há procedimento de intimação aberto. Um prazo de 30 dias correndo muda tudo na negociação.

Distrato de lote tem regra própria

A Lei 13.786/2018, a chamada lei do distrato, incluiu na Lei 6.766/79 o art. 32-A. Ele define o que a loteadora pode descontar quando o contrato é desfeito por fato do comprador. Entre os itens:

• valores de fruição, até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contados a partir da entrega da posse;
• cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato;
• encargos de parcelas pagas em atraso, IPTU, contribuições e tarifas ligadas ao lote;
• comissão de corretagem, desde que integrada ao preço.

A devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais, depois de uma carência que depende de as obras do loteamento estarem em andamento ou concluídas.

Isso é diferente da regra para apartamento em incorporação, que está em outra lei e tem outros limites. A comparação completa está em o que diz a lei do distrato. Os tribunais também discutem a aplicação desses descontos em relação de consumo, então o número da lei é o teto, não a certeza.

Por que isso importa para quem compra repasse? Porque o vendedor que desiste do lote compara a sua oferta com o que receberia num distrato. Saber esse valor aproximado ajuda a entender até onde ele cede no preço.

O que conferir no lote, não só no papel

Terreno tem riscos que apartamento não tem. Antes de fechar:

• Obras de infraestrutura. O loteador tem cronograma aprovado de rua, drenagem, água e luz. Veja se está sendo cumprido. Lote em loteamento com obra parada vale menos e vende mais devagar.
• Restrições de uso. O contrato e o loteamento podem trazer recuo, gabarito e uso permitido. Confirme o que pode ser construído no lote específico.
• Demarcação. Visite o lote com a planta na mão. Confira número, quadra e confrontações.

O roteiro de checagens do terreno em si está em comprar terreno no litoral: o que checar.

O que fazer agora

Se apareceu um repasse de lote, peça ao vendedor, nesta ordem: contrato completo com o número do registro do loteamento, extrato atualizado emitido pela loteadora e declaração de que não há parcela em atraso. Com isso em mãos, faça a sua conta de saldo e só então negocie o valor da cessão.

Na assinatura, prepare a notificação à loteadora no mesmo dia e protocole. É ela que transforma o contrato que você comprou num contrato que vale contra quem recebe as parcelas.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.