Posso anunciar imóvel de outro corretor?

Não, sem autorização escrita você não pode anunciar. A Lei 6.530/78, que regula a profissão, proíbe no art. 20, inciso III, que o corretor anuncie publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado por documento escrito. O imóvel ser de um colega não muda nada: quem tem a autorização do proprietário é ele, não você.

Isso não quer dizer que você não possa trabalhar o imóvel. Quer dizer que a ordem é outra: primeiro a autorização, depois a divulgação.

O que conta como "anunciar"

A regra fala em anúncio público. Na prática, entra nessa conta quase tudo que sai do um a um:

• Post no Instagram, no Facebook ou no status do WhatsApp.
• Publicação em portal, mesmo no seu perfil gratuito.
• Envio em grupo aberto ou lista de transmissão grande.
• Placa, panfleto ou vídeo com o imóvel identificado.

Mandar o imóvel no privado para um cliente específico que tem o perfil é outra coisa. Isso é atendimento, não anúncio. Mesmo assim, a boa prática é avisar o colega antes, porque o cliente que você apresentou é exatamente o que vai gerar a discussão sobre comissão depois.

Por que a regra existe

Ela protege três pessoas ao mesmo tempo.

O proprietário, que escolheu quem pode falar em nome dele e por qual preço. Um anúncio que ele não autorizou pode sair com valor errado, foto antiga ou condição que ele nunca aceitou.

O comprador, que liga para um número e encontra alguém sem poder nenhum sobre o imóvel.

O colega que captou, que investiu tempo na captação e de repente vê o imóvel dele circulando com outro telefone. Isso esbarra também no Código de Ética (Resolução COFECI nº 326/1992): o art. 6º, inciso XV, veda aceitar incumbência de transação já entregue a outro corretor sem dar a ele prévio conhecimento por escrito. Quem anuncia sem combinar está, na prática, assumindo uma incumbência que é do colega.

A consequência para quem descumpre é processo disciplinar no CRECI. Mas o prejuízo mais comum nem é a punição: é a parceria que morre antes de nascer.

As duas autorizações que você precisa

Aqui está o ponto que muita gente pula. Quando o imóvel é de outro corretor, você precisa de duas concordâncias, e elas não se confundem.

1. A do colega. Ele aceita a parceria e aceita que você divulgue. Isso define a relação entre vocês dois: quem atende, como se divide, o que acontece se o comprador procurar o captador direto. O conteúdo desse acordo está em termo de parceria entre corretores.

2. A do proprietário. A autorização de venda que o colega tem foi dada a ele. Se ela não prevê que ele pode compartilhar com outros corretores ou permitir anúncio de terceiros, o colega precisa pedir isso ao dono. Em imóvel com exclusividade, essa conversa é ainda mais importante, e ela está detalhada em imóvel exclusivo pode ter parceria?.

Sem a segunda, a primeira não basta. O colega não pode autorizar você a fazer o que ele mesmo não foi autorizado a permitir.

Como pedir ao colega

A mensagem que funciona é curta e concreta. Algo assim:

"Vi o seu apartamento de dois quartos no centro. Tenho dois clientes com esse perfil e gostaria de divulgar para a minha base também. Topa uma parceria? Se sim, me diz como prefere dividir e se a autorização do proprietário permite que eu anuncie. Te mando o rascunho do post antes de publicar."

O que essa mensagem faz certo:

• Mostra que você tem motivo real (clientes com o perfil), não só vontade de encher a rede social.
• Abre a divisão logo, antes de qualquer visita.
• Pergunta da autorização do proprietário, que é a dúvida que o colega talvez nem tenha considerado.
• Oferece mostrar o anúncio antes. É o detalhe que mais gera confiança.

O que pedir por escrito

Pode ser um e-mail, um termo simples ou uma mensagem bem clara no WhatsApp. O importante é responder:

1. Que você está autorizado a anunciar, e em quais canais.
2. Que o proprietário concorda com a divulgação por outros corretores. Uma cópia ou um trecho da autorização dele resolve.
3. Qual preço e quais condições podem ser divulgados. Anunciar valor diferente do combinado com o dono é o erro que mais queima a parceria.
4. Se o anúncio leva o seu contato ou o dele. Há colega que aceita parceria mas quer o próprio telefone no post.
5. Até quando vale a autorização. Se a do proprietário vence, a sua vence junto.

O que o anúncio precisa ter

Mesmo autorizado, o anúncio tem exigências próprias: identificação do corretor com o número do CRECI, informações verdadeiras sobre o imóvel, preço que corresponda ao autorizado. Isso tem pauta própria em o que o anúncio do corretor precisa ter.

Uma dica prática: deixe claro no texto que se trata de imóvel em parceria, se o colega pedir. Alguns preferem; outros não se importam. Pergunte.

O erro que mais acontece

Anunciar primeiro e pedir depois, achando que "depois a gente acerta".

O colega descobre pelo próprio cliente, que viu o mesmo imóvel em dois perfis com preços diferentes. A partir daí, a conversa não é mais sobre parceria, é sobre por que você pegou o imóvel dele sem perguntar. E qualquer comprador que você trouxer vai ser visto com desconfiança.

O segundo erro é tirar fotos de outro anúncio para usar no seu. Mesmo com autorização para divulgar, as fotos podem ter dono. Peça os arquivos ao colega.

Enquanto a autorização não chega

Você não precisa ficar parado. Pode:

• Apresentar o imóvel no privado ao cliente com perfil, avisando o colega que está fazendo isso.
• Agendar a visita pelo colega, que é quem tem acesso ao proprietário.
• Preparar o rascunho do anúncio para aprovação.

Se a resposta for não, aceite e mantenha o canal aberto. O corretor que respeita a captação do outro é o primeiro a ser chamado quando aparecer um comprador que o captador não consegue atender sozinho.

O que fazer agora

Pegue os imóveis de colegas que você já divulgou ou pretende divulgar e confira um por um: existe autorização escrita do colega? Ela cobre o anúncio, ou só a apresentação a clientes? O proprietário concorda? Para cada "não sei", mande a mensagem hoje, antes de qualquer novo post.

Se a dúvida for sobre o que mais o Código de Ética cobra na relação entre colegas, veja Código de Ética e parceria.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.