Comissão de corretagem na planta: dá para reaver?

Dá para reaver a comissão de corretagem paga na compra na planta em alguns casos, mas não na maioria. O Superior Tribunal de Justiça tem posição firmada, em julgamento de recursos repetitivos (o Tema 938): a construtora pode transferir a comissão ao comprador, desde que informe antes, com o preço total da unidade e o valor da corretagem destacado. Se essa informação existiu, a cobrança vale. Se não existiu, cabe pedir a devolução, e o prazo para isso é de três anos.

Ou seja, a pergunta certa não é "paguei comissão, posso pedir de volta?", e sim "eu fui avisado, antes de fechar, de quanto era a comissão e de que ela fazia parte do preço?".

Por que o comprador paga comissão na planta

Na venda de imóvel pronto, a regra de mercado é que quem contrata o corretor paga, e quase sempre é o vendedor. O assunto está detalhado em quem paga a comissão do corretor.

No lançamento, o arranjo costuma ser outro. A incorporadora contrata a imobiliária ou os corretores do plantão, e o contrato de compra diz que uma parte do valor que o comprador desembolsa vai direto para a corretagem. Na prática, o comprador paga o mesmo total, só que dividido em dois destinos: uma parte para a construtora, outra para quem vendeu.

Durante anos, muita gente pagou isso sem perceber. O valor aparecia como "sinal" ou "entrada" e só depois o comprador descobria que aquele dinheiro não tinha abatido nada do saldo. Foi essa prática que encheu os tribunais de ações e levou o STJ a uniformizar o entendimento.

O que o STJ decidiu

O Tema 938 tem duas partes que interessam ao comprador.

1. A cláusula é válida, com uma condição. A construtora pode passar a comissão ao comprador se ele souber disso antes de fechar. O STJ exigiu que o preço total da aquisição seja informado previamente, com o valor da corretagem destacado. Não basta estar escrito em letra miúda no contrato assinado no dia.

2. A taxa SATI não pode ser cobrada. A chamada taxa de assessoria técnico-imobiliária, cobrada para "orientar" o comprador sobre o contrato, foi considerada abusiva. Se você pagou SATI ou algo com outro nome e a mesma função, esse valor é o candidato mais forte à devolução.

Depois do julgamento, o próprio STJ entendeu em outro caso que informar o valor da comissão no mesmo dia da assinatura não significa, por si só, falta de informação. O que pesa é se o comprador teve ciência clara do custo antes de se comprometer. A análise é caso a caso.

Quando a cobrança é válida

A cobrança se sustenta quando estes pontos aparecem juntos:

• Proposta ou ficha de reserva com o preço total e a comissão discriminada, assinada por você.
• Quadro-resumo do contrato informando o valor da corretagem. Nos contratos mais recentes, é o primeiro lugar onde procurar. Veja o que o quadro-resumo precisa trazer.
• Recibo da corretagem em nome do corretor ou da imobiliária, separado dos boletos da construtora.
• Soma que fecha. Comissão mais valor pago à construtora igual ao preço anunciado.

Se você tem esses quatro documentos e todos batem, o caminho da devolução é fraco. Não adianta gastar com processo.

Quando cabe pedir de volta

Há três situações em que o pedido costuma ter fundamento.

A comissão estava escondida

O preço anunciado era um, você pagou a "entrada" achando que abatia do saldo, e depois descobriu que parte dela foi para a corretagem. Não havia destaque na proposta, nem no quadro-resumo. Esse é o caso clássico de restituição.

Você pagou SATI ou taxa parecida

Assessoria jurídica, taxa de análise de contrato, taxa de intermediação além da comissão. Se o serviço foi imposto pela construtora e não escolhido por você, a cobrança tende a ser considerada abusiva.

O contrato caiu por culpa da construtora

Se a incorporadora atrasou além do prazo de tolerância ou descumpriu o contrato e você pediu a rescisão, há decisões mandando devolver tudo o que foi pago, inclusive a comissão. A lógica é que você não deu causa ao desfazimento. Se o atraso é o seu problema, leia os direitos do comprador quando a obra atrasa.

Atenção: o prazo para esse cenário é discutido nos tribunais. Há decisões aplicando os três anos do Tema 938 e outras aplicando prazo maior, quando o pedido nasce da rescisão por culpa da construtora. Não conte com o prazo mais longo sem ouvir um advogado.

E quando é você que desiste?

Se o desfazimento parte do comprador, o cenário muda. A lei do distrato permite que a construtora desconte, entre outros itens, a comissão de corretagem do valor a devolver. Ou seja, quem desiste raramente recupera a corretagem. A conta completa do distrato, com os percentuais, está em o que diz a lei do distrato.

Antes de desistir, vale comparar com a venda do contrato por repasse, que às vezes preserva mais dinheiro do que o distrato.

O prazo: três anos

O STJ fixou que a pretensão de restituir comissão de corretagem ou SATI prescreve em três anos, com base no Código Civil (art. 206, § 3º, IV, que trata do enriquecimento sem causa).

Na dúvida sobre de quando contar, use a data em que você pagou. É a leitura mais conservadora, e protege você de perder o prazo enquanto espera a obra terminar. Muita gente descobre o problema na entrega das chaves, quando os três anos já passaram.

Passo a passo antes de procurar advogado

1. Junte os papéis da compra. Proposta, ficha de reserva, contrato, quadro-resumo, todos os comprovantes de pagamento.
2. Separe o que foi para a construtora e o que foi para terceiros. Os recibos de corretagem costumam vir em nome de pessoa diferente da incorporadora.
3. Procure o destaque. Em que documento, anterior à assinatura, aparece o valor da comissão? Se aparece, anote. Se não aparece em lugar nenhum, anote também.
4. Procure SATI. Qualquer cobrança de assessoria ou análise de contrato que não seja a comissão.
5. Veja a data do pagamento e conte três anos.
6. Peça por escrito à construtora a discriminação do que foi pago e a quem. A resposta, ou a falta dela, ajuda a avaliar o caso.

Com isso em mãos, a consulta com o advogado fica curta e objetiva. Ele vai olhar justamente esses pontos.

A pergunta que você deveria ter feito no plantão

"Desse valor que estou pagando agora, quanto abate do preço e quanto é comissão?"

Se você ainda vai comprar na planta, faça essa pergunta e peça a resposta na proposta, antes de assinar. Se a resposta for clara e escrita, a cobrança é legítima e você sabe exatamente o que está pagando. Se o vendedor desconversar, isso já diz muito sobre o resto da negociação.

O que fazer agora

Se você já comprou e desconfia da cobrança, comece pela pasta da compra e pela data do pagamento: o prazo de três anos é o que mais elimina pedidos que teriam fundamento. Se encontrar SATI ou comissão sem destaque, leve os documentos a um advogado antes de completar o prazo. Se tudo estava informado, encerre o assunto e use a energia em negociar o que ainda dá para negociar no contrato.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.