Quem paga a comissão do corretor?

Paga a comissão quem contratou o corretor. Na venda de imóvel usado, quase sempre é o vendedor, porque foi ele quem pediu a intermediação. Não existe uma lei que diga "o vendedor paga": o que existe é o contrato de corretagem, e quem assume a obrigação é quem encomendou o serviço. A exceção mais conhecida é a compra na planta, em que o comprador pode pagar, desde que tenha sido informado antes e com o valor destacado.

Saber explicar isso em duas frases ao cliente evita metade das discussões que aparecem na hora da escritura.

O que diz a lei

O Código Civil trata da corretagem nos artigos 722 a 729. Os pontos que interessam para essa pergunta:

• Art. 722: define a corretagem como o contrato em que alguém, sem vínculo de mandato ou dependência, se obriga a obter negócios para outra pessoa, conforme as instruções dela. Quem dá as instruções é o cliente do corretor, e é dele a obrigação de remunerar.
• Art. 724: se a remuneração não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, ela é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Ou seja, sem combinado, quem decide é o juiz, olhando o costume da praça.
• Art. 725: a remuneração é devida quando o corretor obtém o resultado previsto, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes.
• Art. 728: com mais de um corretor no negócio, a remuneração é dividida em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Repare que a lei não escolhe um lado. Ela manda olhar para o contrato e, na falta dele, para o costume.

Venda de imóvel usado

O proprietário procura o corretor, assina a autorização de venda e combina a comissão. Na escritura, a comissão sai do preço que ele recebe. É o modelo padrão no litoral e no resto do país.

O que costuma gerar ruído:

• O vendedor quer que o comprador pague. Pode, se o comprador concordar por escrito antes da proposta. Embutir a comissão no preço sem dizer nada não é acordo, é surpresa, e surpresa na escritura derruba negócio.
• "Preço líquido". O proprietário diz quanto quer receber e manda o corretor "colocar o dele em cima". Funciona, mas a autorização tem que deixar claro que o valor anunciado inclui a comissão, e o comprador precisa negociar sobre o preço total, não sobre o líquido.
• O comprador também contratou um corretor. Se o comprador tem o próprio corretor e combinou pagar a ele, são dois contratos. O mais comum, porém, é os dois corretores dividirem a comissão paga pelo vendedor. A forma de dividir está em divisão de comissão entre corretores.

Compra na planta: o Tema 938 do STJ

Na venda de unidade em incorporação, durante anos se discutiu se a construtora podia repassar a corretagem ao comprador. O STJ resolveu a questão em recurso repetitivo, no Tema 938 (REsp 1.599.511/SP): é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão, desde que o preço total da unidade tenha sido informado antes e o valor da corretagem venha destacado.

Na prática, isso significa três coisas para o corretor de plantão ou de parceria com construtora:

1. O comprador precisa saber o preço total antes de fechar, com a corretagem separada do valor do imóvel.
2. A informação tem que estar documentada. Proposta, quadro-resumo ou termo de ciência assinado. Mensagem verbal no estande não serve de prova.
3. A mesma tese considerou abusiva a cobrança da taxa SATI, a chamada assessoria técnico-imobiliária. Não confunda as duas cobranças.

Quando a informação falha, o comprador pode pedir a devolução. Esse caminho, com prazo e situações típicas, está em devolução da comissão de corretagem na planta.

Locação

Aqui a lei é direta. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no art. 22, inciso VII, põe no locador a obrigação de pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluídas as despesas para checar a idoneidade do inquilino e do fiador.

Cobrar a intermediação do inquilino é a forma mais rápida de transformar uma locação simples em reclamação. Se o proprietário pedir para "passar para o inquilino", a resposta é não.

Repasse e permuta

No repasse de imóvel na planta, a pergunta muda de figura: quem vende é o comprador original, e a construtora às vezes cobra a própria taxa de cessão. Quem paga a comissão do corretor nesse caso tem lógica própria, explicada em comissão no repasse: quem paga.

O que precisa estar por escrito

A briga sobre quem paga quase nunca nasce da lei. Nasce da falta de papel. Antes da primeira visita, a autorização de venda (ou o contrato de intermediação) deve responder:

1. Quem paga, com nome.
2. Quanto, em percentual ou valor fixo, e sobre qual base (preço anunciado ou preço efetivamente fechado).
3. Quando: no sinal, na escritura, em parcelas acompanhando os pagamentos.
4. O que acontece se o negócio desfizer depois do aceite, já que o art. 725 garante a comissão em caso de arrependimento das partes.
5. Se o comprador vai pagar alguma parte, com o "de acordo" dele antes da proposta.

E a proposta de compra deve repetir a informação. Se a comissão sai do preço, escreva isso. Se o comprador assume, escreva o valor.

Como explicar ao cliente

Duas frases bastam, e é bom tê-las prontas:

• Para o vendedor: "A comissão é paga por quem me contrata para vender. Ela sai do preço na escritura, e o valor está aqui na autorização."
• Para o comprador: "No imóvel usado, quem paga a corretagem é o vendedor. O preço que você está negociando já inclui a comissão."

Na planta, troque a segunda frase por: "O preço total é este, e dele tanto é corretagem. Está destacado no quadro-resumo."

O erro que mais acontece

Combinar a comissão por mensagem com o vendedor e não falar nada com o comprador. Na escritura, o comprador vê um recibo de corretagem que não esperava, acha que está pagando duas vezes e trava o negócio. Ou o vendedor resolve que "o comprador é que deveria pagar" e some na semana do pagamento.

O antídoto é o mesmo nos dois casos: quem paga, quanto e quando, no papel, antes de alguém visitar o imóvel.

O que fazer agora

Revise a sua autorização de venda e veja se ela responde aos cinco itens da lista acima. Se faltar algum, ajuste o modelo hoje, antes da próxima captação. Para saber como usar a tabela do conselho como referência na hora de negociar o valor, veja tabela de honorários do CRECI-SC: como usar.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.