Parceiro sumiu no meio do negócio

Quando o parceiro some no meio do negócio, a divisão combinada não se ajusta sozinha. Se o acordo dizia meio a meio, ele continua dizendo meio a meio até que vocês combinem outra coisa por escrito, ou até que alguém prove, com documento, que um dos lados deixou de cumprir a parte dele. O caminho é registrar o abandono enquanto ele acontece, conversar com o parceiro antes do fechamento e, para os próximos negócios, deixar a regra prevista no termo.

O erro mais comum é fazer o contrário: carregar o negócio calado, fechar, e só então anunciar que a divisão mudou. Aí a conversa já começa como briga.

O que conta como abandono

Nem todo silêncio é abandono. Antes de falar em rever a divisão, separe as situações:

• Ausência pontual. O parceiro ficou dois dias sem responder porque estava doente, viajando ou com outro fechamento. Incomoda, mas não muda nada.
• Tarefa não feita. Ele ficou de conseguir a certidão, levar a contraproposta ou acompanhar a vistoria, e não fez. Você teve de fazer no lugar dele.
• Saída de fato. Ele parou de responder, não aparece nas etapas, e o negócio só andou porque você assumiu tudo.

Só a terceira, e às vezes a segunda repetida, justifica rever a divisão. E as duas só valem alguma coisa se estiverem documentadas.

Como registrar enquanto acontece

Cobre por escrito, com prazo

Quando o parceiro deixar de fazer uma tarefa, mande mensagem objetiva: "A certidão do proprietário ficou com você para hoje. Consegue até amanhã às 12h? Se não, eu peço." Sem tom de acusação. O objetivo é criar um registro de que a tarefa era dele e de que você avisou.

Registre quando assumir

Se ele não respondeu e você fez, avise: "Não tive retorno, pedi a certidão eu mesmo para não atrasar a escritura." Essa mensagem documenta a mudança de papel no momento em que ela acontece.

Guarde a linha do tempo

Anote cada etapa do negócio e quem fez: visita, proposta, contraproposta, documentação, vistoria, assinatura. Uma lista simples, com data. Ela vai ser a base de qualquer conversa sobre divisão. Se a parceria tinha papéis definidos desde o início, compare o que foi combinado com o que aconteceu; o modelo de divisão por tarefa está em na parceria, quem faz o quê com o cliente.

Como conversar sobre a divisão

Antes do fechamento, não depois

Proponha a revisão quando o negócio ainda está andando. Depois da assinatura, o parceiro tem menos motivo para ceder e você tem menos argumento para pressionar.

Fale de tarefa, não de mérito

"Eu fiz mais" é uma frase que gera discussão infinita. "Das seis etapas que combinamos, você fez duas e eu fiz quatro; aqui estão as mensagens" é uma conversa sobre fato.

Proponha, não imponha

Leve um número concreto e um motivo. Algo como: "Combinamos meio a meio considerando que você acompanharia o comprador até a escritura. Como eu assumi essa parte, proponho rever a divisão. O que você acha?" Deixe espaço para ele explicar o que aconteceu. Às vezes há um motivo legítimo, e um acordo rápido vale mais que uma vitória cara.

Feche o novo acordo por escrito

Se vocês chegarem a outra divisão, registre numa mensagem clara, com o "de acordo" dos dois. Acordo verbal sobre mudança de percentual é a receita para uma segunda briga no dia do pagamento.

E se não houver acordo?

Aí vale a regra geral. O Código Civil, no art. 728, diz que quando o negócio se conclui com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração é paga em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Se o ajuste era meio a meio, é dele que se parte.

Para alterar isso sem o consentimento do parceiro, você teria de demonstrar, numa cobrança ou num processo, que ele descumpriu o que foi combinado. É possível, mas é lento, caro e incerto. A linha do tempo documentada é o que dá alguma chance a esse caminho. Se o problema virar o inverso, com o parceiro recebendo e não repassando a sua parte, os caminhos estão em parceiro não pagou a comissão.

Na maior parte dos casos, a solução prática é uma proposta razoável feita cedo e uma decisão sua sobre trabalhar ou não de novo com aquele colega.

O que o termo deveria prever

O melhor momento para resolver o abandono é antes de ele acontecer. Um termo de parceria entre corretores bem feito pode incluir:

• Papéis de cada um, por etapa: quem conduz a visita, quem cuida da documentação, quem acompanha até a escritura.
• Regra de substituição: se um lado não cumprir uma etapa depois de avisado por escrito, o outro assume e a divisão se ajusta de um jeito já definido.
• Prazo de resposta razoável para cada aviso.
• Forma de comunicação válida (por exemplo, a mensagem no número cadastrado no termo).

Com isso, a revisão deixa de ser negociação e vira aplicação do que os dois assinaram. O modelo de percentual por papel, que facilita esse ajuste, está em divisão de comissão entre corretores.

Um caso para ilustrar

Dois corretores fecham parceria meio a meio: um tem o comprador, o outro tem o imóvel. Na fase de documentação, o captador para de responder. O corretor do comprador pede as certidões, negocia com o proprietário uma pendência de condomínio e acompanha a vistoria. Avisou por escrito em cada etapa.

Uma semana antes da escritura, ele manda ao captador a lista de etapas com as mensagens e propõe uma nova divisão. O captador explica que teve um problema de família, reconhece que saiu do negócio e aceita uma fatia menor. Os dois registram o novo acordo numa mensagem.

Ninguém ganhou tudo, mas ninguém foi à Justiça, e o negócio fechou no prazo.

O que fazer agora

Se você está num negócio em que o parceiro sumiu, comece hoje a linha do tempo e mande a primeira cobrança por escrito, com prazo. Não espere a escritura.

Para os próximos negócios, inclua no seu termo de parceria a divisão por papel e uma regra simples de substituição. É uma cláusula que você espera nunca usar, e que resolve a conversa mais difícil quando precisar.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.